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巴曙松:中国应对REITs提供税收优惠

2005年10月21日 14:49

  国民经济综合统计司司长郑京平近日强调,房地产调控政策重在规范和防止价格上涨过快,而不是非要把房地产价格和房地产的投资增长速度突然降下来:这样既不符合经济运行的规律,也不符合政府和百姓的利益”。但目前房地产商面临的资金难题,有可能与上述愿望背道而驰。最近媒体所报道的房地产商的委托贷款利率高达30%就预示了某种风险。

  从严格意义上说,在中国房地产市场上,只有房地产信贷,没有多元化的房地产金融。面对银根”紧缩,如何有效拓宽融资渠道已经成为业内外普遍关注的问题。

  对照国外房地产市场的发展规律,开发市场发展到一定阶段必将启动投资市场和资产证券化市场,三个市场有机组合方能构成一个完整、连续、同时覆盖投融资环节的房地产市场。房地产投资信托(REITS),正是启动房地产投资市场的重要融资工具之一。

  由于REITS对于我国房地产业的发展,甚至对整个国民经济的运行都起着积极的推动作用,因此,我们必须学习先进国家的经验,出台相关法律法规、条例对REITS实行税收优惠,以鼓励其发展。

  设计合理税收体制是REITS发展的关键。REITS虽然有一个集中的经营管理组织,但它不具有自我积累、自主发展的能力,按企业的标准纳税,显然不合情理。西方REITS产生与发展的一百多年里,纳税问题一直是人们争论的焦点,最后,免税成为各国房地产投资信托普遍性的做法。

  在REITS最为盛行的美国,REITS得以发展的根本原因在于REITS能享受税收优惠。首先,REITS作为人的集合不存在公司税的问题;其次,美国法律规定,REITS投资的房地产资产属于免税资产。1960年,美国国会就通过了议案,修订《国内税收法典》,使REITS享有与共同基金同样的特殊税收优惠待遇。只要投资信托公司的收入分配给受益人,投资信托公司就无需交税。虽然早期美国的REITS同样享受税收优惠,但由于当时的税法条款有利于避税,所以没能很好的发展,而20世纪80年代末期,REITS得以长足发展的根本原因是随着税法条款的逐步严格,REITS的税收优惠的优点逐渐显示出来。在我国,随着税收制度的规范,若REITS没有相对于其他房地产投资的税收优惠,其发展也会比较困难。建立相应的法律法规应该提上议事日程。

  当然,REITS也面临着监管与道德的双重风险。在美国、德国、日本等国家,REITS作为一种房地产证券化的典型形式,经过几十年的实践,已形成了一定的经营规范和经营特征,主要包括:(1)由专家或受托人经营;(2)财务公开;(3)采取股票或受益凭证形式,可上市交易;(4)至少75%的资产必须是房地产,投资任何一种有价证券不得超过10%;(5)至少75%的收益来源于与房地产有关的经营投资,20%的总收益可来自于股利或利息;(6)必须将90%的税后收益分配给投资者。

  另外,美国税法也规定,REITS只能进行房地产和房地产抵押贷款的被动管理,不能直接参与经营。政府一方面大力扶持其发展、规范其运作、用其发展和稳定房地产市场,另一方面又限制其垄断市场、防止其滥用经营收益、限制其干涉其他实体经营,这些经验对于我国REITS的规范发展同样具有借鉴意义。(来源:每日经济新闻)

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