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目标是稳定而非降低 反映调控房价的政策智慧

2006年05月30日 09:40

   政府调控 安居乐业 中新社发 王璋闻 摄

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  中新网5月30日电 29日,国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,在保持宏观调控政策连续性、稳定性基础上,针对当前房地产市场的突出问题,适当加大了调节力度。今日出版的《新京报》刊载评论文章指出,与以往相比,此次出台的有关税收、信贷、土地政策等8项“硬指标”具有更强的强制性和操作性。

  近三十年来,我们在房地产发展中不断探索政府如何定位和发挥作用。然而,住房的商品特性比较复杂,既是“居者有其屋”的必需品,又可以作为奢侈品,还可作为增值保值的投资品,公共住房又带有公共品的性质。这些特性决定了政府不能超脱房地产市场。此次出台的新六条细则虽然不可能毕其功于一役,但可以说是标本兼治,体现了“有所为有所不为”的政府职责定位。

  新六条细则目标仍然是稳定房价,而不是降低房价。

  如果政府把房价的预期说成是涨,并以提高房价为目标出台政策,市场的投资需求和真实需求都会瞬间爆发;反之,大多数有房者将承受资产缩水的痛苦。因此,“稳定”两字反映出该政策的智慧。

  新六条细则没有采用连续调高贷款利率的方式,而是调高首付款比例。利率牵一动百,将涉及经济的各个层面,连续调高贷款利率不是单独一个房地产市场所能决定的。提高利率增加中低收入者的负担甚于高收入者。如果以降低房价为终极目标而调高利率,显然是本末倒置。调高首付款比例,个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%,自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定,这是比较适宜的。

  新六条细则强调结构问题,重点发展普通商品住房,却不完全排斥大户型。什么是普通商品住房,20年前的标准和现在不同。新六条细则把90平方米作为区分普通住房和大户型的界线,基本与目前中等收入者的住房水平相当。但是,长时间以来,90平方米以下的住房奇缺。新六条细则强制规定90平方米以下住房要占开发建设总面积的70%以上,给大户型留下了30%的充分的空间,这显然综合考虑了目前的市场现状和居民需要两个因素。

  新六条细则解决中低收入者的住房问题,却不放弃市场机制。它要求制定和实施住房建设规划,发展普通商品住房、经济适用住房和廉租住房,但是都没有以政府定价为手段,其中的一些措施充分发挥了市场机制的作用,如加大对闲置土地的处置力度,落实土地闲置费,把开发商的隐性供给强制带入市场,对供求平衡将起到积极作用。完善房地产统计和信息披露制度,将消除房市的信息不对称,将使房价真实地受到供求关系的制约。

  短期内的细则,不可能面面俱到,可能还会有遗憾。

  比如,新六条中的税收调节以住房转让环节营业税为手段,房地产正常的流转会受到限制,地不能尽其利。从国外的经验来看,这只能做为一种权宜之计。良性的房地产税收调节最终只能以物业税等保有阶段的税种为主。另外,国外房地产金融衍生产品是房价“涨价归民”的主要手段,在新六条中还没有涉及。由此,物业税和房地产金融衍生产品这两个重要的市场稳压器,将是需要长期研究的课题。

  一项政策,往往在正面效应的同时,还有不可预知的负面效应。比如,对户型的限制,对房价涨跌和供求的影响还难以预料。对大户型征税和限建,大户型或将成为短缺品,在二手房市场中大户型要么基本消失,要么奇货可居,税收转嫁到消费者头上,可能会造成房价上涨。对大户型拥有者来说,会尽量选择出租住房,而不是转让不需要的住房,“食房阶层”将进一步扩大。这些可能存在的负面效应需要政府密切关注,及时化解。

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