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9000亿“蛋糕”面前 房商怎么应对“政策市”?

2008年11月20日 15:28 来源:重庆晚报 发表评论

  中央将投资4万亿元扩大内需,而建设部宣称,未来3年将投入9000亿元建设廉租房、经济适用房等保障性住房,市发改委也宣布,我市将投资3000亿元用于住房建设、新城与重点中心镇建设项目,打造宜居重庆。对重庆的房地产开发商而言,“蛋糕”摆在面前,挑战和机遇并存,开发商该怎么做?昨日,记者采访了相关专家和业内人士。

  资金:备足粮草好过冬

  “在非完全市场经济的情况下,政策的利好效果要产生很大的滞后,乐观估计明年下半年才可能真正回暖。”尚峰企业副总沈海浪认为,在这个乍暖还寒的时候,资金是否充裕是度过冬天的最大保障,因此要赶紧利用现在信贷放开的机会,尽量多地积累现金。“能多贷就绝不少贷,甚至民间借贷也可考虑,只要融资成本可以接受。”

  中原地产副总何伟坚也强调资金的重要性。不过他认为,虽然信贷政策放宽,但银行向来是“晴天给你伞,下雨就收回”,现在向银行贷款依然很难。而民间借贷成本太高,据他所知有的年利率已达到84%。因此他建议开发商要两条腿走路。首先要节流,开发商要收缩战线,压缩一些不必要的开支,甚至降薪、裁员也可以考虑。其次要开源,可以拿地换钱,也可以引进投资基金之类的机构入股。目前重庆就有一家比较知名的公司,以旗下4个项目50%的股权为代价引入香港一家投资基金。

  当然,目前市场上还是有极少数企业现金流充足。对此,沈海浪的建议是,即使有钱也不要忙着拿地,宁可过度谨慎,也不要冒一点风险。同时,即使要拿地,也不要通过“招拍挂”的方式。他判断,再过半年,估计会有不少中小企业要卖地求生,那时才是“摘桃子”的好机会。不但可以压价直接买下项目公司,而且买地的财务成本也低。

  销售:尽快出货须舍得

  “冬天其实才刚刚开始,春天虽然看得到,但真正回暖应该要到2010年。”何伟坚称,现在对开发商来说不是追求多大利润的时候,最重要的就是要赶快出货,在价格上要舍得,只要不亏就赶快跑。“活下来最重要,否则春天来了你也看不到了”。何伟坚认为,通过多渠道出货是一条可行之路,北部一个高端楼盘,就是在自己销售的同时,又找了3家代理机构一同销售,一个月可以多卖2000多万元。

  沈海浪则建议开发商目光要放长远!安灰萃禾炻砩暇突岬嚼矗膊灰涯抗饨鼋龇旁谘巯。现在只要能保本就要赶快出货,储备足够弹药,下一个春天才能获得更大收获!彼衔谀壳笆谐∏榭鱿,产品和执行就显得更加重要,建议开发商选择具有良好前期开发能力和执行能力的代理商合作。

  同时,在价格上,他们均认为目前还没有真正降到底部,建议开发商拿出壮士断腕的勇气,以一步到位的价格刺激市场。而在推盘节奏上,他们则建议每次推盘要少,要保持灵活的推盘节奏。同时项目建设的进度也要适度放缓,但是不能停工。

  机会:可分食保障房市蛋糕

  加快保障性安居工程的建设,在拉动内需促进经济发展的同时,也解决了社会关心的民生问题,解决了中国百姓住房的困难问题。不过,大量资金投入保障性住房市场,必将对商品房市场产生影响,房地产企业如何在扩大内需的背景下生存并分食其市场“蛋糕”?

  “在数千亿元的保障性住房投资上,开发商可以将目光瞄准廉租房、经济适用房、‘双限’房、危旧房改造的开发建设上!敝厍齑笱Х康夭г涸撼と魏耆衔揖拮释度肓夥、经济适用房等保障性住房,将细分房地产市场,并对开发中低端产品的房企造成一定程度的冲击。

  重庆社科院企业研究所所长王秀模研究员也持同样的观点,在目前的楼市状态下,不少开发商资金匮乏,而政府在保障性住房建设中的开发贷款以及税收等都有优惠。同时,开发商也不用担心销售以及开发贷款的问题。一位开发商负责人告诉记者,现在商品房风险大,参与保障房建设还能快速回笼资金。

  政府作为保障性住房的发展商,不是为了取代市场机制和私人发展商,而是为了更充分地发挥市场的作用。经济适用房和廉租房的施工、建造仍由私人建造商承包,但他们必须遵守与政府签订的合同规定建房。

  其实,国内不少房地产大腕早就盯上了保障性住房建设的市场。目前除万科已经杀入保障性住房外,金融街、碧桂园、SOHO中国等企业均对该市场有浓厚的兴趣。

  不过,记者了解到,目前保障房的开发建设,多为有政府关系及招投标优势国有房地产企业,民营房企想要参与到市场份额不断扩大的住房保障建设中,有一定的难度。(记者 曹勇 王春龙)

编辑:位宇祥】
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