房价高房租涨 租房与买房如何选择？
●在我们的房地产市场上，还缺少一个租买选择机制。而如果这个机制存在的话，对于帮助市场找到一个合理的供需、价格区间非常有利。因为，一旦房屋售价偏离了合理预期，人们会很自然地去选择租房，而不会将购房作为一种必然选择。
●主持人：本报记者 柳森
●嘉 宾：崔裴(华师大东方房地产学院副教授)
马冀(上海中原地产研究咨询部高级经理)
柳森：近来，北京、上海、广州、深圳等城市房租是否上涨，成为舆论关注的焦点之一。然而，与房屋买卖市场有官方的统计口径不同，租赁市场这块似乎没有很全面的统计数据。
马冀：我们对中原200多家分店自2009年1月份以来的租赁成交情况做过统计，从这一年半的整体走势来说，平均租金在2009年总体走势是向上的。但到了2010年，总体来看，无论是租赁套数，还是租金水平，都有一个“稳中还有些许下降”的趋势。当然，这种下降趋势，是从总量上来看的。具体到要判断租赁市场的走向，还要更细分地看。
以上海为例，我们一般会将中环线以外认为是房屋租赁业务的“中低端市场”，中环线以内是“中高端市场”。在此分类下，以今年六月份的数据为例，中高端市场的平均成交租金同上月相比，环比下调了7%，即每平方米49元。从成交总量上看，环比下降了27%。但与此同时，在中低端市场方面，平均成交租金环比上涨了14%，即每平方米29元，成交量则环比增加了56%。
所以，如果说这段时间，市场上能较为明显地感受到房租价格向上的话，那应该就是集中在中低端市场部分。从我们掌握的情况来看，近期租赁行情较旺的区域主要分布在杨浦五角场、普陀曹杨等高校比较集中的区域，以及轨道交通沿线。这同去年以来宏观经济逐步复苏，市场上就业机会增多，而当下正值毕业生离校租房高峰不无关系。
柳森：诸如高校毕业生离校这样的因素，一般被认为是“季节性因素”。
马冀：其实，每年租赁市场上的季节性因素都差不多。除了比较典型的毕业季需求高峰，另一个就是在每年春节过后的外来务工者返城期间。从这方面来看，今年的租赁市场在这两段时间的表现，与往年基本吻合，没有什么特别明显的变化。
不过，有一个数据还是值得关注的：2009年以来，上海二手房市场上的租售比差不多是0.72:1，也就是说，在卖掉一套房子的同时，就会发生0.72笔租赁单。但这个数据在今年五、六月份就非常高，分别达到了3.61和3.69。这主要是因为今年四月份楼市新政实施，房屋买卖成交量明显减少，相对来说，租赁业务就上去了。
崔裴：虽然每个中介公司的具体数据都不一样，但我们掌握的总体情况跟马先生介绍的基本差不多。主要是在中低端房屋租赁市场上的供求关系上，似乎有点变化。这背后的原因，我认为主要有两个。首先，租赁需求，尤其是低端市场上的需求在这段时间有所增加。这背后比较关键的因素，可能跟宏观调控有关。那就是一部分买家在目前情况下对购房持观望态度，其中有些人短期内可能就会考虑以租代买。其次，这与目前租赁市场上的供给状况有关，出租房供给的结构，与上述租赁需求方面的上升并不能很好地匹配起来。而这与住房市场的自身规律有关。
实际上，住房市场存在一种“过滤机制”。通常来说，当一个家庭的收入水平及其对住房品质的要求提高时，就会考虑迁移到品质更高的住房。原来的住房则会由比这个家庭收入水平低一些的家庭购买或承租下来。对于大部分需要改善住房的人来说，比较合理的方式是先买下比现有住房更好的房子，等安顿好了以后，再卖掉旧房；或者在买房的同时，完成对原来那套面积较小、住房条件相对较差的房子的置换。但今年以来的宏观调控政策，使这种改善住房的方式较难实行，这就使得改善性的住房需求受到抑制，市场上这种将房子由高到低层层释放出来的过滤效应就会减弱。最后集中作用到最低端的租房市场，就导致可腾出来的房源，包括其增长的速度，明显减少了。
因此，尽管从总体看，近期租赁市场的总供给量是增加的，但具体到低端租赁市场上，供求关系明显改变，开始出现供不应求的状况。如此一来，租金上涨就不难理解了。
柳森：在一些成熟的房地产市场，房屋租赁往往能扮演一个平衡市场供给和价格波动的角色。我们的租赁市场在这方面所起的作用，可能还相当有限吧？
崔裴：我们曾经做过研究，在美国和日本，房屋租金和房价之间的相关系数非常高。但具体到以上海为样本，这种统计学意义上的相关度是很低的。这实际上就表明，在我们的房地产市场上，还缺少一个租买选择机制。而如果这个机制存在的话，对于帮助市场找到一个合理的供需、价格区间非常有利。因为，一旦房屋售价偏离了合理预期，人们会很自然地去选择租房，而不会将购房作为一种必然选择。
柳森：有人说，如今我们还不具备发展起一个较为成熟的房屋租赁市场的环境和条件。您认同么？
崔裴：这话不错。但是我认为，对于一个健康的经济体而言，其房地产行业是需要从整体上不断进化的。也许，我们现在还不具备足够的、发展租赁市场的有利条件，但这并非意味着，我们就可以忽视它，或者放弃在这方面做出努力。
中国的房屋租赁市场一直很难发展起来。其中，当然与国人根深蒂固的置房理念有关。但深究下去，以上这个原因还只是一个表象。我们曾经做过调研，有相当一部分人认为，之所以没有选择租房，原因在于，除了价格因素之外，自己最看重的，是一套住房是否能让他产生一种居住的安定感和归属感。而环顾如今我国各大城市的中、低端住房租赁市场，供给方鲜有专业化的企业，大多是分散的居民家庭。对于其中大部分人来说，出租住房只是他们以房地产形式储存家庭财富这一过程中的权宜之计。而受制于目前我国金融体制的现状，房地产开发商还很难从对“开发—销售”的路径依赖中进化为以“开发—租赁”为主要经营模式的专业化住房出租人。住房市场上缺乏租买选择机制的现象恐怕一时难以改变。这对于整个房地产市场的长远发展是不利的。
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【编辑:位宇祥】 |
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