2007年10月10日 星期三
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“房贷新政”需要综合措施的辅助
2007年10月10日 09:42 来源:北京青年报

  国庆前夕,央行与银监会共同发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,提高了贷款购买“第二套”住房者的首付比例和贷款利率,规定已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,首付款比例不得低于40%,利率不得低于央行基准利率的1.1倍,相较于目前大多执行的85%的优惠利率,有较大幅度的提高。

  以直观判断,上述首付比例与贷款利率“双提高”的措施,一方面有利于抑制已经拥有自有住房者的二次置业冲动,另一方面亦可以降低投资收益比的方式,对房地产市场上的投资热潮加以限制。总之,作为房地产市场调控“组合拳”中的最新一记,其最显著的作用还是在于抑制增长过快的市场需求。

  但和近期出台的各种措施的境遇相似,该政策甫一出台便受到质疑,舆论首先怀疑的是,在房价“越调(控)越高”的大势下,这个相对温和的“新政”,在抑制房价方面究竟能够起到多大作用。

  确实,在连续加息和征收二手房交易税等一系列重拳之下,全国房地产市场却全线逆势上扬,甚至呈现“疯长”趋势,不但使购房者叫苦不迭,也让许多观察者错愕不已。但如果考虑到金融市场流动性过剩的背景,加之股票、基金飞涨带来的示范效应,作为唯一可与证券市场并驾的投资工具,市场对房地产价格的乐观预期和投资炒作,其实也在情理之中,而一系列调控措施带来的投资和交易成本的上升,也就很容易被“消化”在这种乐观的预期之中。

  在这种一致“看多”的市场氛围和群体心态下,“提高首付”的措施究竟能在多大程度上起到抑制需求(无论自用还是投资)的作用,不但论者持怀疑的态度,就连决策者也未必有十足的信心。

  不过,此次“房贷新政”的另外一项潜在的作用,也值得舆论的关注,即降低房地产市场的金融风险。而首付比例和贷款利率的“双提高”,一方面可降低银行信贷在购房投资中的比例,亦可提高单位贷款的利息收益,显然都可以在降低银行风险方面,起到明显的作用。如此,若把抑制市场需求和降低银行风险视为此次“房贷新政”的双重目标,则即使在抑制需求方面收效不大,也至少可以在降低风险方面起到切实的作用。

  而不论欲实现双重目标中的一项,还是完整实现其综合目标,舆论提出的另一项担心都值得央行和银监会高度重视,即如何准确、合理界定“第二套”住房,并以此为据,对第二套及以上住房严格落实“新政”规定的各项措施。只有这样,才能既不因“新政”而伤害到普通群众改善住房条件的正当需求,同时有效抑制住房市场的投资炒作,并切实降低银行的金融风险。

  日前,央行副行长表示,央行的征信系统完全可以查到贷款人以往的住房贷款记录,成功认定第二套及以上住房。在电脑系统日臻完备的条件下,公众对央行是否具备这样的能力,也确乎不必太过担心。同时在个人财产观念逐渐强化的今天,那种借用别人名义购买住房以躲避“第二套”认定的现象,似乎也不会大面积出现。因此,真正值得担心的,倒可能是各商业银行是否能够真心响应、贯彻央行政策。有报道称,某商业银行已经表示,其认定“第二套”住房将以个人而非家庭为单位,即一个家庭中的不同成员可以分别贷款购买住房而不被认定为“第二套”;也有银行表示,将以购房者是否在本行重复贷款而非央行的征信记录,作为认定“第二套”的依据。尽管央行未来可能对此类模糊地带进行进一步明确规范,以杜绝各种空子和漏洞,但这些银行的表态却已经预示,商业银行出于对房贷这一到目前为止还相当“优质”的信贷资产的留恋,很可能以各种小招数,为重复贷款者提供方便。而如果监管不严,则这种小招数就可能毁了央行和银监会的宏观大计。因此,此次的“房贷新政”,还需要更详尽的措施和严格监管,才能实现其本来的目标。(张天蔚)


编辑:王菲】
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