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房价在寒风中独挺 下楼市拐点结论为时尚早

2007年12月28日 09:00 来源:中国证券报 发表评论

  近来,关于“房地产市场拐点是否出现”的话题广为媒体关注。先是有报道说深圳房价下调了百分之三四十,广州随后也跟进;紧接着就是有关房地产大佬的表态,说房地产市场已到拐点,房地产企业面临洗牌。仿佛是为了印证这一判断,近来房地产股价也出现大幅下跌。这一切似乎都说明,房价已经扛不住了。

  对于那些急于买房又买不起房的人来说,这确实是个好消息。不过且慢,当你实地跑上几个楼盘后,发现情况并非如此。

  记者在最近的三周,跑了北京的八九个项目,发现新盘的价格并没有下降,有的报价还在上升。新开楼盘的不少好一点的户型,开盘时售楼小姐就称已经被内部预订。二手房市场也在升温,有的房主对动辄二三百万的总价,连贷款都不予考虑,要求一次付清,至于中间的税费,更是要买方一人自负。记者打电话和深圳、广州、上海的同行求证,都没有房价明显下调的结论。只有一点可以肯定,新开楼盘的成交量已经急剧下降,套用一句股市的话,就是交投清淡,观望气氛浓烈。

  楼市拐点是否已经来临?记者以为,现在下结论为时尚早。

  首先,本轮房价上涨的基本因素没有改变。尽管目前的房价确实已经很高,像北京五环内的新盘已经到了15000多元每平米,局部楼市泡沫确实存在。但中国城市化运动远未结束,人民币升值的预期依然强烈,老百姓对住房的需求很旺,目前的观望只是对前期房价急剧上涨的修正。有研究机构统计,北京今年1-11月房价上涨超过50%,短期内如此巨大的涨幅,有所调整也属正常。

  其次,政府对土地的收缩和开发商拿地的市场化,直接拉高了房产成本。所谓羊毛出在羊身上,供地减少,地价越拍越高,二手房交易费用的增加并没有抑制住投资客对楼市的炒作,相反却直接推动了二手房的价格上涨,如此调控焉能有效?

  第三,政府兴建经济适用房的严重滞后,对平抑房价只能是杯水车薪。应该看到,中国经济经过30年的蓬勃发展,有一部分人已经先富起来,大量的中产阶层正在形成,人们对住房的需求已不是简单的居住,国内大量的流动性过剩,不仅推动了股价的大幅上升,同时也直接推动了房价的上涨。尤为重要的是,人们对房价上涨预期的形成,更抑制了房价深幅下调的可能。

  记者以为,要真正平抑房价,关键在于货币政策要收紧。房地产问题,说白了就是一个金融问题。地产商玩的是四两拨千斤,只要资金链条不断,地产商就敢捂房不卖,上海汤臣一品不就是最好的例子么?如果开发商融资、拿地、捂房的怪圈能得以延续,要想房价有大的下调实在很难。

  这个道理不是政府不明白,而是难出手。美国次贷风波已经说明,房地产出问题,银行也难以独善其身。如此看来,明年货币政策从紧,也会有一个度的把握,不可能一下子卡死。

  在物业税等提高住房者持有成本的政策出台之前,人们对楼价上涨的判断在人民币升值的预期中难以有根本改变。尽管我们痛恨房价上涨影响了大多数人的幸福生活,楼市也正经历种种所谓的利空,但高房价依旧会在利空中独舞!(雨木)

编辑:王菲】
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