编者按:11月1日起,楼市新政正式实施,尽管难以立竿见影地提振市场,但新政让开发商欣喜,让购房卖房者受益是无疑的。楼市在新政刺激下,渐显亮色。又有一些人跃跃欲试,不过,在再次入市前,需要算清好房贷账、税金账等细账,弄清相关条文可能给自己投资带来的影响,并高度关注房价可能下行的风险。

　　算账

　　房贷账:怎么算都省钱

　　在金融政策调整方面,金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款,其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%。下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。

　　贷款利率下限扩大为基准利率的0.7倍,按100万元房款,按揭七成,贷款20年计算,调整前每月还贷5311.32元,调整后每月还贷4708.7元,相当于每月节省了602.62元,下降幅度为8.7%,当20年下来,节省还款约14.5万元；同时,相比较商业贷款优惠利率下限的扩大,住房公积金贷款下降对购房者还款的影响较小,公积金贷款由4.86%下降到4.59%,按组合贷款70万元,即公积金贷款60万元、商业贷款10万元,并以还款20年计算,每月还贷由调整前的4672.24元下降为4497.77元,相当于每月节省了174.47元。

　　另外,如果按照最新优惠利率,但首付比例由30%下降至20%,则每月还款额约5381元,上升幅度为4.3%。当然,首付比例减少,则减少了买房者初期投入的资金额。

　　尽管第二套房贷政策没有放松,但是房贷新政还是有利于二套房贷压力的减小。之前购买第二套房产应按照基准利率上浮10%,总额100万元且首付比例30%情况下,即每月需还款5950元,如果能够按新标准执行,则月供降为4709元,下调幅度为21%。

　　税金账:省得还不多

　　本次调整涉及房地产税收的政策主要有三项,首先,自2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%；其次,自2008年11月1日起,对个人销售或购买住房暂免征收印花税；再次,自2008年11月1日起,对个人销售住房暂免征收土地增值税。

　　买房:以上政策为个人购房者省了多少钱?以王女士首次购买90平方米、价格100万元的房子为例,来比较一下政策前后减少了多少支出。

　　新政策之前,王女士购买90平方米、价格100万元的房子需交纳1.5%的契税和0.05%的印花税,即15000元的契税和500元的印花税,因此,在新政策实施之前,她需交纳契税、印花税合计15500元。

　　新政策之后,王女士只需要支付1%的契税,印花税则不用再缴纳,也就是费用为10000元。由此可见,在新政策实施后王女士购买90平方米、价格100万元的房子所需交纳契税、印花税可以节约5500元。

　　卖房:也同样省钱了。再以林先生销售90平方米、价格100万元的房子为例,来计算一下政策前后他售房所需交纳的印花税与土地增值税。

　　新政策之前,林先生出售这套房子需交纳1%的土地增值税和0.05%的印花税,也就是需交纳土地增值税、印花税合计10500元,新政策实施之后,这笔税金都被免掉了,也就是可以节约10500元。不过,值得注意的是,北京、广州等城市都是按照房屋总价来征收土地增值税,对于普通住宅按照成交额的1%增收土地增值税,对于豪宅则按照2%征收。

　　释疑

　　税金减少:具体何时执行?

　　新政规定,11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%。如果是在11月1日前签订的购房合同,11月1日后领到房产证,这样的情况怎么算,能不能享受到优惠政策?“11月1日起”是指签合同日期还是办房产证日期?有开发商称,契税税率调整日期以办房产证为准。

　　但是,根据《中华人民共和国契税暂行条例》第八条规定:契税的纳税义务发生时间,为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天,或纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。这就意味着,按照《条例》,购房人若想享受契税新政,合同的签订日期就应在11月1日之后。已签了合同却在11月1日之后领证的市民,只要没有更新的政策出台,也将无法享受契税优惠。

　　对于一些开发商表示可以调整合同签订日期,房产部门提醒,购房合同必须在房产管理部门备案,一旦备案将无法调整。购房人不妨等到11月1日后再签合同。已交首付,还没与银行签订贷款合同的客户,可等到10月27日以后再签,就可享受新政。

　　房贷优惠的时间表

　　市民王小姐刚刚买了自己的第二套房,签了认购书,约好了这个月末去签购房合同。她对优惠政策中的“改善型普通自住房”大感疑惑:“我原来有一套70多平方米的房子,刚买的是120平方米的,能不能享受七折的贷款利率?”据记者采访了解,银行人士认为,房贷新政执行起来还有许多问题需要明确。

　　新政实施后,银行是否会统一对首套房客户执行贷款基准利率0.7倍的下限水平?另外改善型普通自住房贷款也可享受最低首付款比例20%,意味着二套房政策也有松动,但改善型普通自住房届时如何界定?针对这些细则问题,多家银行人士表示未接到相关通知。部分银行相关负责人告诉记者,一些具体实施细则问题要等总行通知,并结合本地情况才能确定。

　　那么,新政出台前购买了首套自住房的市民,利率是否可以调整呢?银行业人士表示,执行什么样的利率,银行一般是以贷款合同签订日期为准的。已经向开发商交了首付,还没与银行签订贷款合同的客户,可以等到10月27日以后再签,就可以享受新政。但已办理了个人房贷按揭的市民,仍然有机会享受新的利率政策。

　　据介绍,一般借款人在签订合同时,银行会提供利率“固定日调整”和“次期调整”两种选择。按照合同签订的不同,部分老房贷户下月起就将享受七折利率,还有部分老房贷户要明年1月1日起才能享受七折优惠。

　　风险提示

　　还需注意房价下行风险

　　目前购房政策的放松主要是针对自住性需求,商业贷款优惠利率下限的扩大,有利于刺激购房者的需求,减轻购房者的还款压力。根据国元证券的测算,贷款优惠利率的调整相当于房价下降了10%左右,而目前市场普遍预期房价还将下降20%到40%,所以,该机构认为政策效果有限,这种政策的放松在短期内是很难改变购房者观望的气氛。据悉,在二手房市场,多数房东并没有准备提价,而购房者则大多称将再观望一段时间。

　　显得较为乐观的联合证券认为,新政标志着政府对房地产的调控政策已开始明确转向为扶持房地产市场发展。在开发商纷纷退地使地方政府备感财政的压力,而外围经济不景气,宏观经济面临下滑的压力之下,预计未来仍有空间出台其他扶持楼市的政策。而房地产行业也将进入一个政策相对宽松的发展空间。

　　东北证券则持有另一个调子。该机构认为房地产行业的本轮调整是对过去中国房地产10年牛市的修正,指望房地产行业会快速走向复苏是不现实的,预计本轮房地产行业调整至少要到2009年,甚至有可能更长,这要看中国经济的下行空间有多大,调整时间有多长来决定。(记者骆海涛)