虽然我国的住房保障体系目前依然存在不少问题，但今后两年，在“保增长”的前提下，保障房投资“跃进”将是一种政策取向。继中央公布9000亿住房保障投资计划后，各地纷纷在既定住房建设规划的基础上，追加安排建设资金。业内专家指出，保障性住房的投资政策得以落实，那将分流相当一部分自住型需求，商品房市场可能会受到“挤压”。

　　　　加码商品房库存压力

　　房地产市场销售低迷，库存房源逐月增加；而政府加大保障性住房的供应，将使部分商品住房的市场需求分流到保障房上来，从而加大商品房的库存压力。

　　SOHO中国董事长潘石屹认为，在楼市整体趋冷的背景下，9000亿元投资、近700万套保障房将对未来普通住宅房的销售造成很大的压力。他指出，在过去几年，开发商库存商品房的消化期基本都在一年以上。如果今后政府每年推出大量的保障房，市场原来的供求关系平衡将被打破，房源的消化周期很可能会延长。

　　以北京为例，2009年，北京保障性住房建设总规模将达到850万平米。如果按照单套平均面积80平米计算，明年北京的保障性住房约为10万套。截至12月初，北京可售商品住房超过15万套。保障房入市，对商品房无疑是一个不小的考验。

　　今年1至10月，北京住宅现房销售面积118万平方米，住宅期房销售面积499.5万平方米，两者合计617.5万平方米。业内人士指出，考虑到置业需求还在萎缩，明年北京保障房的销售将与商品房“势均力敌”。

　　专家指出，一方面，是政府即将启动的大规模保障性住房的投入，另一方面，是日益增多的商品房库存。今后，如何加快消化房地产市场的库存房源，将是政府面临的重要问题之一。

　　　拉低周边均价

　　21世纪不动产分析师孟奇指出，现在，很多城市的新盘项目在定价时已经充分考虑周边保障性住房的因素，周边中低端二手住宅在挂牌时，还出现了与保障性住房进行价格、户型等方面对比的情况。他认为，保障房大量推出，将有效拉低周边的房价。

　　据国家统计局的相关统计数据，2006年和2007年全国住房年均成交量在500万—600万套之间。业内分析，9000亿投资兑现后，即使不考虑廉租房的影响，未来三年经济适用房加国有农、林、矿区棚户改造总量为620万套，平均每年供应200万套。那么，经济适用房和改造房占住房成交的比重依然将达到40%左右，减去原来10%的市场份额，经济适用房和改造房将分流商品住房市场30%的份额。

　　一份最近的券商研究报告指出，根据对25个主要大中城市的统计，2009年保障房开工规模都占全部建筑规划的20%左右，如果加上其他一些政策性住房，则在30%左右，达历史最高水平。

　　因此有专家指出，短期内，保障房对商品住宅价格和需求的影响可能有限；但随着体系的完善，保障房对商品房需求与价格将构成实质性冲击。(记者 林喆)