- 存量房贷新政遇执行乏力 多数购房者难享7折优惠
发表评论目前存量房贷7折优惠在各个银行落地情况并不一样，但从已经制定出的细则看，若想将7折优惠揽入怀中，房贷者必须要翻越几座山——— 贷款余额、在该行是否有存款、手续费、不良记录、提前还贷……一路走下来并不平坦。
多数房贷者恐难享7折优惠
“四大行对存量房贷客户执行7折优惠”的消息发出以来，成为有房贷者最关心的话题。然而记者采访发现，各银行的政策不是空泛缺乏可操作性，就是门槛又多又高，即便政策如期落地，恐怕多数人还是难以享受期盼中的优惠。
门槛1、贷款余额
想获得7折利率，首先你剩下的贷款余额不能低于一定数额，昨天南京有两家银行就对老房贷作出余额限制。
兴业银行对于放款日期在2008年12月3日以前的个人商业性住房贷款客户，若借款人及其配偶仅有一套个人普通住房，其贷款利率执行基准利率下浮15%，还款记录良好，贷款余额在30万元以上(含30万元)的，可向兴业银行原贷款办理机构申请将贷款利率下浮幅度调整为30%。
而某省交通银行一位房贷客户也得到客户经理答复，想要申请7折利率，其中必须满足一个条件，那就是现在剩下的贷款余额必须在10万元以上。
农业银行的房贷政策是，原来享受85折优惠利率、原贷款金额在30万以上、无不良贷款记录的，才能享受7折利率优惠。
门槛2、 在该行是否有存款？
“交行的客户经理告诉我，要享受7折利率优惠，必须同时满足几个条件，一是现在剩下的贷款金额要在10万元以上，二是没有不良贷款记录，三是必须在交行要有3万元以上的存款或是基金、债券之类的资产�！蹦暇┙恍姓庋母郊犹跫眯矶嘣鹿┱咄床�。
门槛3、 提前还贷
有部分银行称，存量房贷要享受七折优惠，客户在一定期限内不得提前还贷。以招行公布的“附加条款”为例，获得七折优惠的房贷客户，三年内不得提前还贷，否则必须支付相当于提前还贷总金额3%的违约金。
门槛4、 手续费
一位月供者昨天收到了中行的一条短信，说她是该行的优质客户，可以享受7折利率优惠，要她到银行现场办理申请手续。但是在办理过程中，她被收了500元手续费。这位客户随后又咨询了其他银行，对方均回答不需要缴纳手续费。银行工作人员对此解释是，因为每一笔客户申请都要到银行来办理，大大增加了银行的工作量。而且他们收费是依据人民银行的相关规定收取的，且已向银监会报备，并在网点公示了。
门槛5、 不良记录
农行对原贷款金额在30万元(含)以上、原执行利率为基准利率0.85倍的贷款，也没有不良贷款记录的，原则上利率自动下浮到30%。民生银行也确定从2009年开始，对于没有逾期记录的存量房贷实施基准利率下浮30%的优惠利率。招行人士昨天则向记者表示，原来享受85折优惠的首套房或改善型的二套房，没有不良征信记录的客户，可以申请享受7折优惠利率，但房贷必须是纯商业房贷。
建行一位客户经理称，在该行享受7折利率优惠也有一个前提条件，那就是贷款逾期不能超过2次，符合这一条件，才能去申请，至于能否批下来，还要银行审核。
[解析]
多重博弈下房贷新政执行乏力
自去年10月份，一揽子楼市新政实施以来，“房贷新政”就进入了尴尬期。一是最早针对新增贷款7折规定，各个银行迟迟拿不出细则，最早出炉细则的农行出了废，废了出，折腾了几次；后来，二套房贷松绑新政也不了了之，四大国有银行均明确表示“没有松绑”；而此次“存量房贷七折”新政又遭遇各银行如出一辙的消极反应。
分析人士认为，之所以出现这种状况，是因为新政之下存在多重博弈。首先，财政部和央行楼市新政旨在回暖楼市，而银监会和各商业银行则始终把风险控制放在第一位；另外，四大行市场份额较大，不愿自我割肉执行新政，而股份制小银行却想观望四大行的举动，趁机分一杯羹；再有就是银行出于对自身利润的考虑，在降息周期，房贷新政的尴尬显然又增加了几成。
这种博弈状况的存在，造成了这一房贷新政前所未有的执行乏力。
[释疑]
按揭优惠政策四大行缘何消极暧昧
业内人士分析认为，对于存量房贷，四大行暧昧态度根源在于：如果对其执行利率下限，银行虽然揽住了客户，但实际等于自己割自己的肉，利润空间在降低；而如果不执行的话，由于股份制银行支持转按揭，又担心自己碗里的肉眼看着被别人拿走。
采访中，一位银行业人士给记者算了一笔账：经过2008年五次降息后，现阶段5年期以上贷款基准利率6.6555%打7折只有4.158%，与五年期存款利率3.60%相比，只有0.558个百分点的利差，这样的利差水平根本无法承担包括营销费用、准备金成本、日常经营成本(房租、人工费用等)在内的银行资金运营成本。也就是说如果执行了优惠新规，银行根本几乎是没有利润的，也就难以提升银行兴趣。
不过，对于贷款者而言，如新政能执行，则能带来极大利好。去年连续多次降息，累计幅度很可观，如果按房贷尾款10万元、贷款期20年、八五折的贷款利率计算，购房者须支付利息10万元左右(5.94%×0.85×20×10万=10.98万元)，如果按照基准利率的七折计算，购房者所支付的利息约为8.3万元(5.94%×0.7×20×100万=8.316万元)，两者相比七折利率可为购房者节省1.782万元的利息。
而股份制银行则是“光脚的不怕穿鞋的”，看准了客户的这种心理，即使是对转按揭客户打七折利润少，那也是从别人那里抢来的，能得一点是一点，况且有了这些客户的房贷账户，以后存款账户、中间业务都会源源不断地产生。(记者 武岩生)
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