- 商品房市场需求巨大 保障房难成楼市“拦路虎”
发表评论“保障性住房不会冲击商品房市场”，针对市场上流行的“保障房冲击商品房秩序”的观点，住房与城乡建设部副部长齐骥如此回应。昨日，国务院新闻办公室召开2009年第一场新闻发布会，主题为促进房地产市场健康发展。齐骥在会上表示，保障房供应增加有利于平稳商品房市场价格，由于人均住房面积有限，我国的商品住房市场仍有潜在的巨大需求。
经适房抢滩楼市？
在政府扩大内需的“蛋糕”中，分给保障性住房的金额高达9000亿元，按照计划，我国将在未来三年内基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题，全国平均每年新增约130万套经济适用住房。
据中国指数研究院提供的数据，在房地产销售最为火暴的2007年，我国全年商品住宅竣工套数为4776725套，商品住宅销售套数为6910379套，而在市场收缩的2008年，前十一个月的商品住宅竣工套数为2493123套，商品住宅销售套数为4061588套。但不论参照哪个数据，显而易见的是，未来三年保障性住房的大规模投入将极大占领我国房地产市场空间。
中国指数研究院常务副院长黄瑜给出的数据表明，目前，我国的保障性住房供应量仅占全国房地产市场总供应量的5%左右，从9000亿元新增投入的投向看，对市场造成影响的主要是其中的400万套经济适用房。根据近几年全国住宅销售量约20%的平均增速测算，若在2009年-2011年每年分别增加130万套经济适用房，那么2009年作为加快保障性住房建设的关键一年,保障性住房销售量占住宅销售的比重将达到20%。随着房地产市场总量增加，2010年-2011年保障性住房销售占住宅销售总量比重将逐步降低到15%。她认为，保障性住房特别是经济适用房的投资对房地产市场的影响是比较大的。
商品房市场仍有巨大需求
对于市场上的种种声音，齐骥并不认同，他表示，经过房地产市场宏观调控，2007年以来，商品房价格上涨过快的势头得到遏制。而房地产市场所提供的商品住房的供应对象和政府所提供的保障性住房覆盖的群体“应该说是分得清的”。
齐骥认为，中国正在发展过程当中，人均GDP水平和群众的收入还不高，因此即便有大量的商品住房供应，有一部分低收入群体“无论如何也不可能在商品房市场中解决住房困难”。保障性住房供应的增加，一方面可以解决部分低收入群体的住房困难，这等于是“移走了他们头上的一座大山”。另一方面，也使得住房市场供应清晰。但增加保障性住房的供应，不会冲击商品房市场，反而会更加稳定商品房市场的秩序，随着大量保障性住房的投入，不少低收入群体不再掺杂在商品房市场的供应对象当中，有利于平稳商品房市场价格，使得商品房市场秩序更加良好。
此前，住房与城乡建设部政策研究室副主任秦虹在接受本报专访时也曾表示，目前住房保障规划是根据各地方住房普查后的结果制定的，并非“凭空想象”。总的看，未来三年每年3000亿元的保障性住房投资将占到全国房地产投资量的10%左右，产出量最多占到15%。
尽管保障性住房供应加大，齐骥也表示，目前我国城镇户籍人口人均建筑面积约28平方米，如果把一些没有户籍，但长期在城镇工作的常住人口加在一起，城镇的人均住房面积只有约22平方米，“因此，商品住房市场仍有潜在的巨大需求”。
因地制宜调控市场
在昨日的新闻发布会上，“因地制宜”成为针对房地产调控的关键词。
齐骥表示，要从当地实际出发采取发展租赁住房等多种方式，因地制宜地解决中低收入人群住房问题。
中国人民银行金融市场司副司长霍颖励则认为，由于我国地域广大，各地土地成本不同，房地产市场冷暖不均；此外各地经济发展水平、居民收入状况、住房习惯等有较大差异。我国应改进住房金融服务，避免“一刀切”。她重申了国务院若干意见观点——赋予商业银行更大的自主决策空间，根据借款人的不同情况提供差异化的服务。
对此，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为是“宏观调控方式的一大进步”。中央给出支持自住购房贷款的导向，至于如何评估风险，并给什么样的客户以什么样的首付和利率优惠，应该放权给商业银行，“事实上，这也基本上宣告二套房贷政策终结”。
“保障性住房供应对各城市的影响是不尽相同的，许多二线城市存在保障性住房和商品房价格差距小的问题，武汉的经济适用房就出现了滞销的情况”，黄瑜认为，不顾当地情况建大量的经济适用房未必适合市场情况，会造成无序和浪费投资。现在，有的地方不准备建经济适用房，“不补砖头补人头”，通过货币补贴的方式保障住房，这有利于市场存量房的消化。
杨红旭表示，长期来看，加大保障性住房确实不会损害市场秩序，反而有助于低收入群体退出商品房市场。但有两个潜在的问题需要警惕，一是未来三年保障类住房供应比重骤然提高，必定会影响市场供求状况；二是“24号文”明确规定经济适用房面向城市低收入家庭供应，但很多地方却将其扩大到中等收入家庭，甚至包括公务员，这不可避免地会冲击中低档普通住宅市场，分流原来中等甚至是中高收入群体消费的普通住宅需求。他建议，一方面中央要监管地方不要把经济适用房的门槛放得过低，另一方面应集中财力重点强化廉租房建设，其次才是经济适用房。(记者 蔡宗琦）
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