叶檀：房企融资汹涌抢财 房市进入无解循环——中新网
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    叶檀：房企融资汹涌抢财 房市进入无解循环
2009年09月17日 17:46　来源：晶报　发表评论　　【字体：↑大 ↓小】

　　9月15号，万科召开2009年第一次临时股东大会，高票通过公开增发等六项议案。接下来，就看投资者买不买账了。

　　万科之所以在资本市场再融资，无非几个理由，一是股市与本公司股价处于高位，二是开拓市场需要，三是股市融资成本低于其他任何融资成本。万科再融资是个股市、楼市处于高位的风向标，说明房地产市场竞争已经白热化。

　　不包括此次再融资，万科上市21年以来共进行9次融资，共募资192亿元，通过配股、发行可转债、增发等途径筹集资金约250亿元，据WIND数据，万科历年分红总额36亿元，但其通过送股、转股等形式，回报给投资者较丰厚的资本利得，主要是通过股价上升。

　　万科不必掏出大笔现金回馈投资者，只要等到股市或者楼市好转，通过土地储备、销售与业绩链条，推高股价即可。当然，也有痛苦的投资者，2007年8月万科高达31.53元/股的增发价，让参与者至今深套。

　　万科连年再融资，尤其是今年大手笔再融资，是为了防止被边缘化，中国房地产再次走到规模取胜的发展路径，万科此举是为一度踏空市场亡羊补牢。

　　截至2008年底，万科是商品住宅龙头老大，但今年的销售受到中海、保利等公司的严峻挑战，在房企四大金刚中，保利、招商和金地今年的增长速度均高于万科。

　　对于万科这样的高周转以求平稳生存的企业而言，目前的形势将他们逼入背水一战的地步。这是一个选择，万科或者选择尽可能融资做大规模，或者选择平稳发展缩小规模，很明显，万科选择了前者。在中国房地产市场，做大才能生存。

　　为了避免重蹈2009年5月以前踏空市场的覆辙，万科以密集拿地、增加开发作为战略变革，面对来势汹汹的竞争对手，万科加快了二线城市的拿地节奏，今年以来新增414万平方米建筑面积，已接近于2008年全年新增量。为了增加下半年的销售，万科将新开工面积由年初的403万平方米上调至585万平方米，15家主要房企2009年上半年的新增土地面积就达到了1397.82万平米，万科算得上动物凶猛。预计新增的开工将于今年底明年初进入市场。万科融资的92亿元将投入全国9个城市的14个住宅项目的后续开发建设，剩余20亿元则将用于充实公司流动资金。

　　与竞争对手肉搏，要上规模，万科首先要解决的就是资金问题，说财务状况较其他公司稳健是真，说不缺钱是假。截至6月末，公司资产负债率66.4%，扣除预收账款后的负债率为42.4%，净负债率为10.7%。由于今年上半年房地产狂飙突进，房地产公司负债率大幅下降，半年报数据显示，上半年上市房企持有货币资金1534.22亿元，较2008年底增长51.24%，经营活动现金流量净额为401.6亿元，而去年同期该指标为-334.76亿元。

　　其他房地产企业融资潮汹涌，保利地产定向增发融资80亿，招商地产定向增发融资50亿，金地集团非公开增发融资41亿。相关数据研究报告显示，截至8月初，共有近40家上市房企通过资本市场获得超过千亿元融资金额，同时，多家银行近期向房企发放的银行授信总额达到逾1500亿元。

　　虽然万科高管在股东大会上一再强调不拿地王、不囤地、不捂盘，但万科要抓紧这一轮资本市场与房地产市场热潮则是千真万确。

　　中国房地产市场进入无解循环，通过低息信贷与资本市场融资，炒高房价后取得高价地、推出高价房换取现金流，最后通过资本市场折现给予高溢价。万科，不过是在赶趟罢了。

　　(叶檀 作者为财经评论家)

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直隶巴人的原贴：
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