- 地产项目资本金比例降低 购房者忧开发商涨价
国务院日前公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，其中普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%。
对此消息，市场各方反应各异：开发商喜了，资金上可以稍舒口气；购房者喜忧有别，既希望此举能增加供应、刺激竞争、降低房价，也担心资金无虞的开发商更有了涨价的底气；银行也是顾虑不少，担心市场波动增加信贷风险。
资本金比例下调，将会促进开发企业进入土地市场，加快建设速度。而目前对房地产业带来的影响首先在地产股反映出来。受此消息带动，地产板块全线上涨，万科涨幅近4%，金地、保利、泛海、招商、金融街等主流地产股全线飙升，金地集团更是大涨5%以上。
另外，市场的一大变化是，入市楼盘增加，价格有所上涨。已有消息，北京6月份大约有43个项目入市交易，其中纯新盘多达13个。另外，新推楼盘中多个提价幅度明显。涨幅均在1000元／平方米以上。
21世纪不动产分析，此次分别调整房地产投资项目的资本金比例5%-15%，理论上意味着可以释放出1500-4500亿元的资金。由于政策的实施效果有一定的滞后性，它对于房地产投资的促进效应将在约一个季度的时间后明显显现，这个时间窗恰恰与开发商今年下半年拿地的时间窗重合——开发商持续了一年半时间的购地空档，将在财务报表的压力下填补，经过谨慎试探，2009年开发商拿地高潮将于三季度末陆续呈现。因此，房地产投资的恢复性增长将开始于今年三季度至四季度。如果三四季度房地产投资的增速恢复情况良好，则2009年全年房地产投资的增幅有望接近10%。作为固定资产投资的重要组成部分，房地产投资增幅的加快，对今年GDP保持8%的增长，将起到“护航”作用。
今年2月至4月，楼市成交量爆发性增长，住房消费强劲恢复，但房地产投资依旧低迷，房屋新开工面积持续负增长，开发商购地意愿不足。据国家统计局调查数据，2008年全国完成房地产开发投资30580亿元，较2007年的25280亿元同比增长20.9%，但增幅回落近10%。今年1-4月，全国完成房地产开发投资7290亿元，同比增长4.9%，增幅比1-3月提高0.8个百分点，比去年同期回落27.2个百分点。全国房地产开发企业房屋施工面积20.1亿平方米，同比增长12.4%，增幅比1-3月回落0.3个百分点，比去年同期回落13.0个百分点；房屋新开工面积2.78亿平方米，同比下降15.6%，降幅比1-3月缩小0.6个百分点。
相比于开发商的一片叫好，购房者的心态可谓喜忧各异。打算下半年买房的上海市民姚红光说，房地产投资门槛低了，就可能吸引更多开发商增加投资，提高市场竞争程度；房源增多以后，即使有个别开发商“捂盘”也不怕。他选择继续观望，“希望房价能适当降低”。
不过，在上海白领姜琨看来，这样的想法是一厢情愿。她说，今年一季度“小阳春”时，一些开发商就是因为资金有问题，挺不下去了，才选择降价销售。
而现在项目资本金比例降了这么多，开发商的直接成本明显降低，逃过一劫的他们又多了涨价的“底气”。
某知名网站新进行的调查显示，有18%的被调查者认为降低项目资本金比例将“使房企间竞争更加激烈，促使房价下降”，有73%的人认为这将导致“房企资金压力缓解，房价上涨”。
今年以来，房地产开发贷款的闸门有所松动，特别是大型品牌开发商得到银行的融资支持，各大上市银行披露的一季报也显示，房地产贷款增速有所提高。
一些银行人士进而担心，此次房地产项目资本金门槛降低，是把开发商的风险转嫁给银行，一旦市场波动，银行将承担巨大的信贷风险�！敖档头康夭⑾钅孔时窘鸨壤�，银行风险无疑大大提高。就像个人住房按揭，首付比例越低，违约风险越大�！币晃徊辉竿嘎缎彰囊薪缛耸克�。多家银行对记者表示，资本金比例降低并不意味着银行就会放开闸门，房地产授信仍是银行风险控制的高压区。
交通银行研究员唐建伟则认为，降低房地产开发项目资本金比例，银行贷款风险确实有所增加；但另一方面，房地产资本金比例降低，有利于推动企业加快投资开发力度，增加市场供应，活跃交易，促进行业平稳发展�！敖衲暌岳绰ナ薪灰谆嘏�，开发商资金压力有所缓解，银行承担的系统性风险反而有所降低�！笔菹允�，房地产贷款质量整体呈现平稳可控态势。3月末，上海银行业金融机构房地产不良贷款余额比上月减少2.1亿元，不良贷款率为1.03%，较上月下降0.05个百分点，低于同期银行业机构总体不良贷款率1.54%的水平。其中，房地产开发贷款不良贷款率为1.63%，比上月下降0.08个百分点。
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