- 专家：遏制房价过快上涨关键是分层次调控需求
12月9日的国务院常务会议决定将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，五天后又提出“国四条”。这些紧锣密鼓的政策直接针对今年以来房价的过快上涨，体现了党中央、国务院的高瞻远瞩，凸显了调控任务的紧迫性。
遏制房价过快上涨需多管齐下，但重点应在调控需求。这是因为，房价过快上涨在很大程度上是“需求拉上型”的。这是由商品房的特性决定的。经济理论表明，如果某种资产具备三个性质，则它的价格不可能长期过分偏离其成本或基本价值：一是具有无限供给弹性；二是基本价值确定无疑；三是未来时刻存在终端价格约束。商品房恰恰不能满足以上任一条件。
首先，商品房供应具有稀缺性。虽然在一些国家和地区，如加拿大，由于人少地多，房价可能更多取决于供给，但一般来说，大部分国家和地区一定时期内适宜开发利用的土地都很有限，所以需求才是决定房价更重要的因素。特别是，中心城市、中心区域的可开发利用土地非但有限，而且不可替代。这时，无疑是需求对价格起决定作用。所以，昂贵市中心是城市化的必然，如纽约曼哈顿、伦敦西街、东京银座、莫斯科奥斯托任卡街，无不寸土寸金。
其次，商品房兼具消费与投资(投机)两种属性。商品房如果作为一种投资(投机)资产，它的价格就主要不是由地价、建筑成本等决定的，而是取决于未来现金流收入的贴现。从理论上讲，只要能加价转售，需求就是无限的。这与普通商品如汽车、鸡蛋不同。在这里，成本不是重点，“捂房”等扰乱市场行为也非关键，要害在于需求拉动。有人认为，高房价主要是城市土地“招拍卖”制度造成的。但高地价的根本原因在于房地产商预期房子建成后能卖高价，根子还在市场需求上。所以，将房价过快上涨主要归因于地价上涨、地方政府“土地财政”以及开发商行为的观点，未抓住问题实质，也容易将调控重点引入歧途。
由于以上两个原因，哪怕是少量的投资(投机)性购房需求也会形成“星星之火，可以燎原”之势。如果不针对投资(投机)性购房进行有效调控，即使投资(投机)性购房不占主导或者仅在个别地区出现，商品房价格迟早也会全面上涨。如果不能保证房地产市场是一个以消费为主导的市场，那么房地产市场就会被投资(投机)主导，房价自然就会炒翻天。
现在，大家都想抑制房地产商暴利。实际上，最有效的方法是遏制投资投机性需求。我国房价的近两次普遍上涨，都源于投资(投机)需求。2007年中国37个城市的房价租金比例在230-290倍之间，远超过国际上的100-120倍。这表明，很多购房者购买二套以上商品房的目的不在于出租，而在于转手赚取差价。今年1-10月全国商品房销售面积48900万平方米，是近年来最火爆时的1.36倍。在投资(投机)性购房需求导致的涨价效应带动下(以及在通胀预期导致的保值需求推动下)，自住性购房需求也大量提前释放，支撑了房价快速上涨。今年以来频频出现的“地王”现象，正表明开发商对房地产市场的良好预期，而他们的预期无疑建立在购房者需求的基础上。所以，在此次二手房转让营业税征免时限修改之前，我国房地产市场已呈现加速上涨趋势，并显露出恶性循环迹象，即大家都预计房价继续上涨，于是踊跃购房，这又刺激了房价的进一步上涨，形成了螺旋上涨局面。调控任务已经非常紧迫。
调控房价过快上涨重在调控需求，关键在于需求的分层次调控。这是因为，购房需求本身是分层次的：既有保障性住房和普通商品房的需求，也有中高档商品房和奢侈商品房的需求；既有自住性购房需求，也有投资投机性购房需求。所以相应地，对房地产市场的需求调控也要分层次进行。
首先，需求调控应主要针对中高档商品房的投资投机购房需求，只有这样，才能做到既“对症下药”又“不伤无辜”。我国近年来对房地产市场的调控事实也是如此：一旦针对二套房进行严格调控，房价就开始下降；一旦二套房政策执行不力，房价就开始抬头。
房地产市场需求调控的政策组合，通常包括信贷政策、税收政策、外资流入限制、金融监管、房地产市场秩序监管等措施。根据国际经验和我国实践，以下措施行之有效。信贷政策方面：一是提高二套以上商品房的首付与贷款利率，缩短贷款期限，大幅提高大面积、高单价二套以上商品房的首付与贷款利率，缩短贷款期限；二是改变以商品房市场交易价格作为贷款依据的方法，禁止加按揭；三是禁止银行向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款；四是严格审查贷款人的条件。税收政策方面：一是提高二手房交易环节的营业税，缩短征免年限；二是征收二手房交易环节的所得税；三是在持有环节推出物业税或不动产税。鉴于推出物业税或不动产税等税收政策牵涉复杂，可考虑对大面积、高单价二套以上商品房或者对房价上涨过快的部分地区，先行试点。外资流入限制方面：限制境外人员的投资投机性购房。金融监管方面：根据房地产市场价格的变化，使用逆周期系数调整拨备或资本充足率要求。市场秩序监管方面：一是加强房地产市场监测，整顿市场秩序；二是通过信息公开、加大处罚等方式，规范“缴纳诚意金”、“卖号”、“捂房”等商品房预售行为；三是通过小地块出让、熟地出让等方式，缩短开发周期，减少囤地行为。
其次，对于保障性住房和普通商品房的需求调控，重在通过增加供给的方式去满足需求。对于奢侈商品房的需求调控，重在通过税收等方式大幅增加购房者保有房屋的成本，以减少此类需求。
最后，无论是舆论和政策都不宜过分强调房地产消费，以及房地产对经济的拉动作用。一直以来，房地产对经济的拉动作用被过度强调。但拉动作用是有条件的，过犹不及，房价过快上涨只会削弱经济发展的潜力和动力。一个大国的经济发展怎能让某个行业“绑架”？
(盛松成 作者为中国人民银行沈阳分行行长、博士生导师，本报专家组成员)
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