- 调控政策能否“勒”住房价这匹狂奔的“野马”？
从“营业税征收2改5”，到“国四条”，再到“拿地首付不低于50%”，住建部、国土资源部、财政部等多个部委最近半个月紧锣密鼓地出台了若干房地产调控政策。多数接受记者采访的业内人士对此轮调控政策的共同感受是：“温和调控，有保有压”。他们认为，从此轮调控政策来看，目的是很明确的，主要是为了抑制投机性需求，抑制房价过快上涨，但除了“压”以外，政策实际上也有“�！�，比如鼓励普通商品房的自住需求和改善型需求。
此轮出台的调控政策，到底能不能“勒”住房价这匹正在狂奔的“野马”？我们拭目以待。
最近半个月，楼市调控新政频频出台。从“营业税征收2改5”，到“国四条”，再到“拿地首付不低于50%”，住建部、国土资源部、财政部等多个部委紧锣密鼓地出台了若干房地产调控政策。
从政策内容上看，此轮调控出台的政策实际上是个组合拳。一方面，将营业税免征时限从2年以上恢复至5年以上，同时“国四条”中提出要加大差别化信贷政策执行力度，继续大规模推进保障性安居工程建设，这实际上针对的是需求层面，改变住房结构，分流商品房市场的自住需求，并通过交易成本提升来给投资投机性需求“泼冷水”；另一方面，“国四条”中还提出要增加普通商品住房的有效供给，中央对开发商拿地门槛也进行了抬升，将拿地的首付款比例提高到了五成，这些政策实际上是从供应方面着手，增大住宅供应量，缓解供需矛盾，同时抑制开发商拿地时的疯狂竞价，从土地成本方面进行限制，以期缓解目前高地价带来的高房价。
“温和调控，有保有压”，是多数接受记者采访的业内人士对此轮调控政策的共同感受。包括中经联盟秘书长陈云峰在内的多位业内人士表示，从此轮调控政策来看，目的是很明确的，主要是为了抑制投机性需求，抑制房价过快上涨，但除了“压”以外，政策实际上也有“�！�，比如鼓励普通商品房的自住需求和改善型需求。
另有业内人士认为，此轮出台的调控政策，从预计效果上看恐怕难以“勒”住房价这匹正在狂奔的“野马”，不过，未来从中央到地方可能还会出台一系列政策，政策出台密集期或许已经拉开了帷幕。
焦点 1
营业税“2改5” 非普宅转让成本大增
政策回放：12月9日，国务院常务会议决定，将二手房营业税免征时限从两年以上恢复至五年以上。12月23日，财政部、国税总局下发的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》规定，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
【影响】
12月9日，国务院出台“营业税征收2改5”消息公布后，具体采取哪种方式进行征收是业内外关注的焦点。12月23日，财政部、国税总局对此进行了明确，不足5年的非普通住房按全额征收营业税，满5年(含5年)的非普通住房或不足5年的普通住房按差额征收营业税。
接受采访的多位专家表示，对于中低价二手房，特别是90平方米以下二手房，是按差额征收营业税，税费增加不会很多，这对市场的影响将远远小于之前业内所猜测的全额征收。不过，对于非普通住宅来说，征收力度则相当大，尤其是改变前后，3—5年非普通住宅多支出成本最多。举例来说，一套成交总价100万，当初购买时80万的普通住宅，新政实施后营业税将增加11000元，如果是同样价格的一套非普通住宅，新政实施后营业税增加的额度将达到44000元/平米。
由此可见，营业税细则对于购买3-5年的140平米以上非普通住宅的购房者，打击力度最大。链家地产统计数据分析，140平米以上二手房成交占比在14%左右，其中五年内大户型占比在8%左右。未来，除营业税成本有所上升，投资风险加大外，根据岁末多个房地产相关会议的基调，短期大户型投资的心理预期也将缩紧。
我爱我家则认为，单单依靠交易环节的税收调控并不能真正实现抑制房价上涨、控制投机的政策初衷，此次营业税新政对于二手房市场的影响恐只延续到一季度后半程，若无其他调控措施跟进，此后的二手房市场或将继续走出量价齐升态势。
焦点 2
“国四条” 后续配套政策定成效
政策回放：12月14日，国务院常务会议从增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四个方面提出了一系列举措，被称为“国四条”。其中包括：一要增加普通商品住房的有效供给，适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应。二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。三要加强市场监管，继续整顿房地产市场秩序，加强房地产信贷风险管理。四要继续大规模推进保障性安居工程建设，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。
【影响】
“‘国四条’明确表示要遏制高房价，这实际上是一个信号，表明了国家对于控制房价过快增长的决心”，首都经贸大学城市学院土地资源与房地产管理系系主任邢亚平认为，“国四条”对于未来市场的影响主要体现在政府的宏观调控给市场的发展指明了方向，不过，在国家配套措施未出台之前，购房者应意识到新政策对短期市场所起的作用还不是很大。
北京大学房地产研究所所长陈国强认为，房价高涨的重要原因是市场需求远远高于市场供给，供给矛盾突出，而“国四条”中提出增加普通商品住房的有效供给，继续大规模推进保障性安居工程建设，实际上是为了化解供需之间的矛盾，促进房地产市场健康发展。
业内人士认为，国四条实际上只是给出了一个大的框架和方向，其收效如何需要看是否会有后续配套政策跟进，同时还要看可操作性和最终执行力如何。
焦点 3
打击囤地 中小房企生存更难
政策回放：12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。
12月23日，国土资源部通报了9个省18宗房地产开发土地闲置情况，督促各地方政府及国土资源部门进一步落实闲置土地处置有关政策。
【影响】
该项政策被认为是今年土地市场调控的发端。业内人士指出，目前全国各个城市对于分期缴纳土地出让价款及首付比例并无统一规定，出让土地会分别签订合同，约定首付比例和分期缴纳时间，首付比例有的城市会高一些，也有的城市低一些，大部分在20%-30%之间，远低于此次五部委通知的规定。
邢亚平认为，对于拿地的新规定，同时抑制开发商拿地时的疯狂竞价，从土地成本方面进行限制，同时限制开发商囤地，以期缓解目前高地价带来的高房价。而此政策对于不同的开发商在不同的城市肯定会有不同的效果，主要看各地的执行情况。
陈云峰认为，这一举措对开发商是有一定影响，但是对消费市场影响不大。此举提高了首付门槛，对于有融资实力的上市公司或是资金实力雄厚的品牌房企来说，这不会是大问题，但是对于中小房企，很有可能会是致命的，可以预见的是，明年房地产市场肯定还会出现新一轮洗牌。
在17日中央政府开始对土地进行调控之后，23日国土部曝光18宗闲置土地及其开发商，对开发商无疑也有着不小的警示作用。
本报记者 杨娟娟 张晓玲 张学冬 李银华
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