- “抢地热”频现地王迭出 开始向二三线城市蔓延
10月15日召开的吉林省长春市首届土地招商推介会，吸引了全国上百家房地产企业参加。继深圳、上海等地土地放量、地王频出后，“抢地热”开始向二三线城市蔓延。业内人士预计，今年四季度，全国房地产市场将迎来新一轮“抢地”热潮。
“抢地热”频现，地王迭出
据记者了解，长春市首届土地招商推介会上，集中推出了19个地块、419万平方米，占年度经营性土地出让计划的80%还多�！懊砍鲆豢榈囟加泻眉讣仪馈�，长春市国土资源局局长朱亚福说。
据朱亚福介绍，长春土地市场与一线城市相比稍显滞后，年中北京、深圳、上海等地“地王频出”的时候，长春土地市场依然偏冷。今年前三个季度，长春市经营性土地出让112万平方米，只完成年度计划的22%，大多数开发商仍在等待观望。进入下半年，长春土地市场渐热，近两三个月迅速回暖，出现了一地多求、起叫价数度被刷新的形势，拿地热头直追2007年。9月初，保利地产以5.41亿元的价格竞得净月开发区内一宗16.8万平方米土地，超出起始价2.2亿元，溢价部分占起始价的68.5%。10月中旬，万科集团经过101轮现场竞价以10.01亿元拿下22.8万平方米的长春柴油机厂地块，溢价部分占起始价的108%。
“这次大规模推地，我们是顺势而为”，朱亚福说。朱亚福认为，按照开发商目前的拿地热情，长春市年底前完成500万平方米的年度出让计划应该不成问题。
一线城市开发商拿地热情也在看涨。国庆长假前夕，上海市规划和国土资源管理局公布了一份国有建设用地使用权出让“预公告”，一口气推出40块住宅用地，共计约335万平方米。这是上海有史以来最大规模的一次土地集中供应。此前的9月30日，绿地集团以72.45亿的总价竞得上海市中心城区徐汇区一幅大型综合性地块，打破了中海刚刚创下的70亿元“地王”纪录，再创地王纪录新高。业内人士认为，四季度上海土地市场将掀起抢购风潮。中国房地产测评中心相关人士表示，目前全国很多城市的土地出让仅完成全年任务的三分之一，这意味着四季度仍是个地王频出的季度。
“地主家也没有余粮”？
“万科自2001年进入长春，开发了六个项目，手里已经没有地可开发了”，柴油机厂地块竞拍前，长春万科的一位人士说�！暗刂骷乙裁挥杏嗔噶恕�，不仅是长春众多开发商的真实状况，也是全国普遍现象。
据了解，长春市经营性土地出让面积近几年一直在下降。2006年出让面积730万平方米，2007年520万平方米，2008年226万平方米，2009年前三个季度共出让112万平方米。国家统计局最新公布的数据显示，1-9月，全国商品房销售同比增长44.8%，销售额增长73.4%，但是土地出让面积下降了22%，开工面积下降6%�！敖衲甑姆康夭谐∩�，老百姓买房子的热情远远高于开发商建房子的热情，呈现出房产热、地产冷的现象”，中国房地产研究会副会长顾云昌说。
业内人士分析认为，造成这种局面的主要原因一是前两年放地太多，开发商消化不良；二是2008年房地产市场的突然变化令开发对市场前景缺乏信心，纷纷加入等待和观望，放缓了拿地的步伐；三是政府有意控制土地出让节奏，为保证土地价格稳定减少了出让面积和频次。
“总体来说，需求大于供给是导致今年房价上涨的主要原因”，顾云昌说，“就全国范围看，土地供应不足的问题是制约房地产市场发展的突出问题�！�
不过，在一些房企无地可用、无米下锅的同时，一些国企和上市企业“囤地”现象也层出不穷。潘石屹不久前放言，称上市房企土地储备的最高可开发年数高达151年。据克而瑞机构和中国房地产测评中心发布的2009年三季度房企销售情况报告，截至9月底，中国前十大房企的平均土地储备面积高达3000万平方米。其中恒大、碧桂园以5100和4160万平方米位列第一和第二位。万科、保利则以2450和2350万平方米位列第九和第十位。业内人士指出，即使以恒大前三季度453万平方米的销售速度计算，要完成所有土地储备的全部销售变现，仍需近十年时间。
因此，对目前市场上出现的新一轮的“抢地热”，业界看法不一。有观点认为，“抢地热”有利于房企业增加土地储备，缓解楼市供应不足的紧张局面；也有观点认为，“抢地热”可能使一些房地产企业借机囤地�；褂腥说Ｐ�，新一轮“抢地热”都会造就一批“新地王”，使本以高企的房价火上浇油。
稳定市场，避免过热或过冷
中国房地产研究会副会长顾云昌分析认为，在国际金融�；跋烊晕醇�，出口状况未出现根本好转的宏观形势下，房地产市场的平稳发展仍然是明年实现经济发展的重要支撑。他认为，房地产要达到保增长的目的，同时又能使过高房价得到抑制，加大供应仍是最优选择。
那么，在加大供应的同时，如何保证市场稳定，避免土地市场过热引发的种种矛盾和问题呢？
长春市国土资源局局长朱亚福认为，稳定房地产市场，避免过冷或过热，关键要科学决策，控制好土地供应闸门。2006-2007年，长春房地产市场出现了过热苗头，长春市增加了土地供应量，2年内成交经营性用地1250万平方米，迅速释放了土地市场的刚性需求和拿地欲望。2008年土地市场遇冷后，长春市开始减少土地供应量，稳定市场和交易价格。在全国大部分城市房价大幅下挫的情况下，长春的地价、房价依然保持了稳中有升，没有出现大量的土地闲置和资金沉淀。今年前三个季度，在市场徘徊不前的情况下，长春市采取减小土地出让规模、提高挂牌出让比例、降低成交价款首付比例等措施，使土地市场逐步回暖。根据目前房地产市场供略小于求的实际，长春市土地市场将在四季度有一个集中放量。
长春房地产资深人士顾永超认为，公开透明、提升土地供求双方的信息交流和互动水平有助缓解开发商的“土地恐慌”，避免市场过热。上海市此次“预公告”的40块住宅用地以前所未有的“打包”形式亮相，增加了信息透明度。以往“招拍挂”样式出让土地，大多是在公告出来后开发商才知晓土地底价，而在这次“预公告”中，上海市规土部门对大多数地块的出让价格都作了预测，这样可以较为合理地引导开发商在竞买过程中的市场预期，防止不理性竞价行为出现。
顾永超还指出，在扩大供应的同时，必须打击“囤地”行为。不久前，国土资源部门连续发文，表示要严厉打击囤地行为，并要求地方政府要加强建设用地批后监管，切实预防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等现象的发生。事实上，在打击“囤地”方面，国家近几年早就三令五申，出台过多个相关规定，但在各地的实施过程中，这些规定并没有认真执行。这次打击“囤地”行为，在重申规则之外，必须要加大政策法律的执行力度，特别是加大对执法主体的监管力度。顾永超说，只有把打击“囤地”落到实处，才能抓住土地市场调控的“七寸”。
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