- 6000亩上海迪士尼提前征地 地产炒作闻风而动
就在香港迪士尼扩建工程确定落实的同时，上海市市长韩正近日透露，将于本周披露面积超过香港4倍的上海迪士尼最新进展。在此同时，浦东新区针对迪士尼项目土地征用工作提前展开的消息也于昨天曝光。根据最新征地公告，上海迪士尼一期工程征地面积达到6000亩。
就在此时，上海房地产板块闻风而动。据悉，今天上海将有一幅“迪士尼”地块将要开拍。然而此“迪士尼”非彼“迪士尼”，这是一幅住宅用地，距离“上海迪士尼”意向用地的直线距离达3.3公里。然而就是这样一块借概念炒作的地块，目前已有61家企业领取申请书，竞买申请人超过17家，最新挂牌价格已较底价上涨接近六成。
“布宜诺”正是迪士尼用地
今年9月，上海市国土资源网低调挂出了一则征地公告。上海市人民政府以“沪府土[2009]480号”批文批准为川沙新镇A-1地块土地储备项目征收集体土地。公告中地块的东、南边界为“至布宜诺项目02建设单元”，也就是该项目的二三期建设用地。
有知情人士透露，布宜诺(Buena)其实就是迪士尼公司总部美国加利福尼亚州伯班克市南博韦大街500号(500 South Buena Vista Street)的地址所在。而Buena也常常在迪士尼的子公司和业务部门的名称上出现，有时候Buena也作为迪士尼某些项目的代称。
根据之前的资料，2006年4月，上海川沙镇政府曾向浦东新区政府报送的“川沙新市镇控制性详细规划图”上，川沙镇的西南角500公顷的区域被规划为一个名为“BuenalandShanghai”的主题公园。而当时，由于迪士尼项目还在报批当中，这块地就是为该项目预留的。
今年9月的征地公告显示，此次浦东新区所征土地范围与2006年所公布的“布宜诺”项目一期工程土地范围几乎一致，目前令市场已肯定为上海迪士尼的征地行为。据悉，上海迪士尼征地项目总面积达到6134亩，涉及59家被征地单位。由于征地补偿登记期限只有半月左右，分析人士认为，政府部门可能已就拆迁方案等问题做了充分的准备。预计迪士尼一期工程将在一年后展开，最快将于2014年建成启用。
批复消息只待本周发布？
上海市委书记俞正声7月曾表示上海今年重点要抓好6件大事，其中就包括大力争取并推动重大旅游建设项目落地。新浦东区政府在随后的记者见面会上证实，重大旅游建设项目即指迪士尼。据透露，上海迪士尼项目的谈判双方已在重大原则问题上达成一致。迪士尼乐园项目一旦落地，投资规模将超过人民币100亿元。由于重大旅游项目审批权在于中央，上海迪士尼项目尚待中央进行最后核准。
11月1日，上海市市长韩正透露，由于迪士尼项目牵涉很多内容，上海市政府将为此专门召开一个新闻发布会，时间“可能是下周”。昨天，各证券公司研究报告普遍认为，迪士尼项目落户上海确定性很高，目前只待中央最后批准与上海市政府对外正式发布。
按美国迪士尼公司今年初的声明，与东京迪士尼乐园建设费用14亿美元、巴黎迪士尼乐园建设费用50亿美元以及香港迪士尼乐园141亿港元相比，上海迪士尼一期预计投资244.8亿元，其中上海市政府下属的企业将持股57%，迪士尼公司持股43%。
初步预期，上海迪士尼的面积为香港的4倍。按照上海本地居民数是香港的2.5倍，2007年外来旅客是香港的3倍，参照日本、巴黎迪士尼的人数，上海证券分析师屠骏认为，上海迪士尼旅客量将达到香港的2.8倍，即每年可能达到1000万-1200万人次。
地产炒作闻风而动
香港迪士尼从签订协议到正式开园前后共历时5年半多，其中前3年为填海、道路、铁路、排污和树木农圃园艺工程等基础设施工作。迪士尼乐园本身游乐设施和配套酒店等建设历时2年半左右。参照香港迪士尼和上海世博会施工流程，若迪士尼成功落地上海，则将带来道路、地面建筑、隧道、酒店房产等施工业务量增加。
为此，上海房地产板块闻风而动。据悉，今天上海将有一幅“迪士尼”地块将要开拍。不过上述被称为“迪士尼地块”的住宅用地，距离“上海迪士尼”意向用地的直线距离达3.3公里。此地块并非真正“迪士尼”地块，而是借概念炒作。据悉，目前已有61家企业领取上述地块的申请书，竞买申请人超过17家，上述地块的最新挂牌价格已经较3.268亿元的底价上涨58.51%，至5.18亿元。
对此，证券分析人士认为，上海迪士尼主题公园目前正在进入土地增值概念的行业受益最前端。部分公司所拥有的土地尽管在迪士尼辐射范围内，但最终可能会被政府部门以拆迁方式收回，企业不可能自行开发，因而很难出现土地价值的爆发式增长，可能存在炒作风险。
目前，由于在迪士尼项目周边拥有地块的股票炒作较多，价格已然不菲，如中路股份、界龙实业等热门股票PB分别高达13 .9倍和18 .6倍，静态PE分别达466倍和516倍。
本报记者 田爱丽
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