发表评论 两个多月内,央行已经连续四次降息,最近一次降息更是创下了十年来的最大幅度。但喧嚣过后,陷入困局的楼市并没有立刻转危为安,观望的氛围依旧弥漫。市场人士普遍认为,当前楼市的问题在于,不断推出的救市政策并没有解决房地产市场的信心问题。在楼市回暖条件尚不具备的情况下,降价促销仍然是发展商相对有效的“过冬”策略。
大幅降息救市史上罕有
从11月27日起,央行下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点,其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。
此前的三次降息幅度均为0.27个百分点,这次在两个月之内的第四次降息幅度竟达1.08个百分点,远远超过市场预期,其力度仅次于1996年8月和1997年10月的两次大规模降息。高盛在随后发布的报告中称,中国政府开始以利率作为主要政策工具,预计明年底前会再多降息两厘。
在央行推出这一史上罕有的大幅降息方案后,市场顿时洋溢出乐观的反应,多数专家认为房地产是此次降息的直接受益者。根据国信证券房地产分析师方焱的测算,房地产上市公司的总负债大约在2300亿元,而本次1.08个百分点的降息幅度,将直接减少财务费用约25亿元。从刺激消费的角度看也有利于购房者减轻负担,央行年内的4次降息已经为消费者累计减少16%的月供。
新政利好效应暂未显现
此次大幅降息是在政府不断出台刺激经济的举措背景下的又一猛药,特别是对于房地产而言,近期更是暖风频吹。但令人疑惑的是,包括降息、减税、减少土地供应等措施在内的救市手段并没有令楼市成交出现回暖迹象,多数购房者似乎陷入了习惯性的观望之中。
10月下旬楼市新政出台后,尽管在11月初的几天广州楼市日成交回升到两百多套,但随后又迅速回落。根据新浪网对阳光家缘成交数据的统计,新政后的几周成交额最多不过1452套,最少仅为1207套,与新政前的7、8月成交量差不多。从成交数据来看,旨在刺激楼市交易的新政到目前为止仍然收效甚微。
房地产专家韩世同对于政策利好不断出台背景下的楼市状况感到担忧。他表示,楼市和股市对于新政利好都没有积极反应。楼市方面,“降息的确可以降低负担,但在购房门槛方面还是比较沉重,楼价还是偏高”。有购房者也表示,楼价主要与消费者预期和购买力有关,而这两点当前市场都还不具备,因此楼价还会下跌。
而广州工程总承包集团总经理助理杜慕群则认为,出现如此情形的原因是“国际经济�；灾泄诘南汛蚧鞴取�。他表示,当前的情形与1997年亚洲金融风暴后的情形类似,而在国家出台一系列扩大内需的政策后,市场有望在经过一段时期后逐步恢复活跃。
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大规模的连续降息虽然可以减少购房者的利息负担,但利率仅是影响房价的因素之一,并不能改变房地产市场的趋势。值得一提的是,我国从2004年末至2007年末的加息并没有阻止房价的上涨,表明利率变化并不是楼市走向的关键要素。而美国贷款利率已经从5.25%降到目前1%的历史最低水平,英国也准备向零利率挺进,但房价仍然一路下跌。
随着楼市低迷情况在全国各大城市的蔓延,“信心”成了当下业界最为关注的焦点。不但购房者对楼市缺乏信心,连一些开发商也对未来失去了方向感。满堂红首席研究员龙斌表示,降息的刺激不能抵消消费者对于企业陷入困难、对工作及资产缩水等方面的担忧,居民当前的购房欲望不强。
富力地产日前发布的公告中也做出了对市场信心的判断:“随着中央政府出台更多优惠政策振兴楼市,相信房地产业的最坏时刻已经过去,认为市场约需三至五个月培养信心,房价将趋向稳定”。
而在重新构筑市场信心的过程中,开发商的定价策略有望进一步向下调整以刺激需求。中国社科院发布的2009年《经济蓝皮书》对明年市场信心回暖态度悲观。该书指出,短期内房价下调将成定局,2009年,房地产市场将步入较长时间的调整期,需求方短期内难以走出观望。
龙斌表示,目前开发商大多拥有较多的存货,负债率也偏高,尽快出货是必然选择,不断降息的利好并不会改变开发商既有的促销策略。韩世同也表示,开发商当前应当尽可能推出容易销售的中低价位、中小户型住宅,以此来解决所面临的市场困境。（记者王昊）
土地拍卖寒流
地产大鳄缺席土地拍卖频频底价成交
12月2日,广州市推出了8块住宅用地,这是广州今年以来举行的最大规模住宅用地出让。但是市场
反应冷淡,拍地结果显示,除南沙一块土地流拍、番禺区一块土地出现竞价情况外,其他6块土地全部以底价成交。据介绍,整场拍卖会不足半小时就全部结束,并出现“零举牌”拿下7块地的戏剧性一幕,与去年的“地王”争夺战相比,可谓“冰火两重天”。
中小开发商伺机而动
获得本次拍卖会土地的企业在业内都不甚出名。广州市南沙区南沙街行政中心南侧08NJY-1地块被广州市南沙建设投资有限公司以2.6亿元获得；番禺区新造镇小谷围DS0401地块被广州市尚泰投资有限公司以8457万元拿下；而番禺区另一住宅用地则被广州市奥力房地产开发有限公司以1.1115亿元夺得；花都区迎宾大道北南航花园西地块则由深圳航空有限责任公司广州分公司以1.127亿元获得；而花都区三东大道北石岗1、2、3号地块则由广州市常元房地产开发有限公司以4.6亿元的总价获得。
地价的大幅回落是中小开发商出手的原因。以花都地块为例,附近107国道几幅地块在去年年底成交
时楼面地价平均1623元/平方米,此次仅花了1250元/平方米,直降了23%。
广州合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江表示,“由于大部分的传统大型开发商目前资金比较紧张,因此在短时间内无暇顾及拿更多的土地,而正是大型开发商缺席,使得土地拍卖的门槛降低。现在是中小开发商拿地的好时机,手上无地的中小开发商可以趁此时机扩大土地储备�！蓖�,黎文江还表示,此次推出的地块均位于郊区,地块位置较偏远,以底价成交也在所难免。
大鳄没钱?看淡后市!
对于此次地产大鳄集体缺席“底价”竞拍土地盛宴,黎文江表示,由于国内外经济减速及楼市陷入低迷,资金链紧张的开发商纷纷采取收缩策略暂缓拿地。
但是,发展商的观点并非如此,广东中颐投资集团投资发展部副经理文谦认为,花都和南沙是广州楼市的重灾区,房价下行压力大。尽管目前拿地会是一个比较好的时机,但整体的利润不高,因此参与本次拍地以中小型发展商为主。对于大型发展商而言,并不值得花太多的精力去拿花都与南沙的地。在拍地现场,未参与竞拍的中小开发商也表示不参与竞拍是因为看不清市场前景,不敢贸然拍地。
“对于大鳄缺钱拿地”的观点,记者采访了目前花都某大型项目的老总,他坦言,该公司的现金流没有任何问题,甚至还很充裕。之前也对花都的地块表示了兴趣,最终放弃是因为,综合目前的经济形势,
在对未来楼市依然看空的判断下,尽管目前的地价已经出现回调,但是不敢贸然花钱�！跋纸鹞�,我们在花都还有地块储备,并不缺地,手握现金更能掌握主动权�！保钦吖乩觯�
公积金暖风
公积金贷款加码置业门槛再次降低
11月26日,央行大幅降息,公积金贷款利率也同步下调；27日,广州市公积金中心宣布上调贷款上限,个人贷款最高额度由40万上调至50万；夫妻贷款最高额度由65万上调至80万。
公积金贷款额度的加码,在持续低迷的楼市中成为开发商和广大市民关注的焦点。业内人士认为,公积金贷款额度的上调,肯定能够提升买家的购买能力和支付能力,加上利率下调的利好,广州楼市置业门槛再次降低。
记者采访发现,对于广州提高公积金贷款上限的利好消息,买家细细比较却发现,在央行大幅下降贷款利率的政策下,如果是首次置业,反而用商业贷款更合算；而如果是二次置业,并且之前没有使用过公积金贷款的话,使用公积金贷款倒是能省掉不少利率。同时额度的上升,也非常切合换房者的改善型需求,对换房买家提振不少。
购买力大幅提升
广州市公积金贷款个人上限增至50万,相比调整前增加10万；夫妻贷款上限从原60万上调20万至80万。按照2007年7月份广州市公积金贷款上限调整后的计算公式计算,如果个人最高额超过50万的,将以50万为贷款上限,不足50万的按计算出来的额度为上限。夫妻各自公积金贷款最高额度相加,超过80万的以80万为上限,不足80万的以相加额度为上限。
亿达按揭市场部负责人表示,本次上调,将使部分符合条件的市民申请到更高额度公积金贷款。但按照规定,此次公积金上调上限的受益人主要在月缴存额比较高和有年龄优势的人群。
住房公积金贷款额度的上调,使得贷款买房成本再次下降,买家的购买力大增。以总价100万元的房子为例,如果首付两成,则贷款额度达80万元,在公积金贷款额度上调前,夫妻两人公积金贷款额度最高为65万元,另外15万元需商业贷款。公积金贷款额度上调至80万元后,全部贷款可公积金贷款。
换房买家更受惠
在公积金贷款额度调整的同时,商业和公积金贷款的利率也同步下调,但是首次置业公积金贷款的优势反而不如换房置业买家明显。
例如,首次置业购买90平方以下自住房,5年期以上公积金贷款利率4.05%,同档商业性贷款优惠下调30%后为4.284%,相比之下公积金仅优惠0.234%。与商业性贷款相比,月供仅相差几十元,整体节省利息也只有1万多。亿达按揭专家介绍,在目前楼市处于稳中有跌的现状下,不建议首次置业者选择公积金贷款,在以后改善型的二次置业选用的话,在二次置业时可以避免商业性贷款按上浮利率执行造成更大的利息负担。但如果首次置业贷款额度较高,为60万元以上,或贷款年限超过20年的,因额度高或期限长造成的还款利息部分比例大增,建议还是选择公积金贷款以节省利息或在同等还款额度上可以缩短贷款期限。
央行连续4次降息、公积金贷款额度的提升,对楼市来说无疑是利好。政府大手笔降息和积极的财政政策将刺激房市回暖,压抑近1年的居民购房刚性需求将得到释放。北京大学房地产研究所所长陈国强认为,降息不一定能改变楼市成交量萎缩的低迷现状,政策因素是导致房地产低迷的很重要的原因,今年以来房价的走低可以说是政策累加效应逐步显现的结果。现在市场要走出低迷要回暖,也必须经历一个政策累加的过程,并且需要时间消化。（记者关丽）
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