11月是国家“楼市新政”全面实施的第一个月，也成为了深圳楼市变化最显著的一个月。中原地产深港研究中心昨天公布的“深圳一手住宅11月分析报告”显示，当月深圳全市成交住宅59.2万平方米，环比增加75%，同比增加229%，日均成交超过210套，单月成交量创2007年3月份以来的新高！不过，单月成交均价则小幅下滑4%至12396元/平方米。对此“量升价跌”的状况，该报告分析认为，楼盘低价入市或降价才是真正引爆楼市的核心因素。

　　低房价助成交锐增

　　按签订预售合同为统计标准，11月份深圳全市成交住宅6435套、59.2万平方米，环比分别增加85%和75%，同比更是增加224%和229%。11月份的成交量是2007年楼市调整以来单月最大成交量，也是自2007年1、2月份之后，全市最大的单月成交量。

　　对此，该报告分析指出，10月22日以来的一系列“楼市新政”，如契税下调、首套房首付减至二成、房贷利率下调等从11月起全面实施，系列优惠措施增强了购房者入市的积极性，但价格无疑才是最关键的因素。根据中原地产统计的11月份深圳全市成交前十名的楼盘，绝大部分“性价比”已经比较合理，一些周边配套齐全的新盘户型赠送面积多，并送装修，价位合理。另外，一些盘价格调整，成交放大。

　　整体来看，11月深圳新盘价格走低或持平，普通住宅大部分均价都在8000元/平方米以下，低的只有5500元/平方米。8000元/平方米以上的住宅，价格或是同前期持平，或是同周边项目比具有一定优势；与此同时，反观一些仍维持在较高价位的楼盘，成交则未有明显变化，如均价超过15000元/平方米的福田某新盘销售一般，其他一些存量大的楼盘，因价格未调整或调整有限，成交也很少。

　　另一方面，别墅及一些高层豪宅成交活跃，如纯水岸6期17套悄然售完，万科兰乔圣菲售出24套，星河丹堤高层售出158套。低价及高价楼盘成交都增加，最终导致整体均价仅小幅波动，下跌4%至12396元/平方米。

　　　中小户型最受青睐

　　另外，供应量增加也是11月深圳一手房成交量“巨量”增加的重要原因。11月份，深圳全市58万平方米的新增供应比10月增加超过一倍，成交套数前十名中就有6个是11月份入市的新盘。

　　以签订预售合同为统计标准，11月份成交量最大的是“关外”的宝安区，该区当月成交住宅28.1万平方米，占全市总成交量近48%，环比其成交量增加了89%，同比则达到1326%。

　　该区的几个房地产大项目，因价格合理，都有较理想的成交，一些楼盘降价也取得很好的销售；“关内”的南山区的成交也锐增89%至10.1万平方米。

　　罗湖、福田和盐田区成交量变化不大，其中盐田的成交甚至减少7%，该区新盘成交少，多数在售楼盘成交回落。

　　而在销售结构方面，根据深圳市国土房产局销售公示，11月份新盘共成交住宅约2450套，整体销售率近37%，比10月份增加8个百分点。

　　同前四个月一样，当月仍是90平方米以下的中小户型销售相对较好，其成交率为38%，环比增加9个百分点；90平方米以上的中大户型销售率为32%，环比增加5%；从单个户型来看，单房的销售最好，不过其供应较少。小复式的供应较多，成交也不错。4房供应最少，销售最差，只有两成。

　　　　房价仍呈下调态势

　　该报告分析指出，12月份深圳楼市将更为“热闹”，全市预计超过20个楼盘开盘，供应住宅超过100万平方米，环比再增加一倍，成为今年最高值。其中，“关外”的龙岗区供应量将大幅增加，全区单月住宅供应量有望达到50万平方米。

　　宝安区新增供应也有望超过20万平方米；“关内”的南山区供应也将放大，供应住宅可超过40万平方米。罗湖则有望供应约6万平方米住宅。盐田区可能推出的只有0.45万平方米住宅。而福田区则没有新盘推出。

　　由于供应大幅增加，如各盘以合理的价格入市，12月份全市住宅成交量仍有望维持高位。不过由于存量加上新增供应量，12月份全市可售住宅近550万平方米，约是2008年1至11月总销售量的1.65倍，短期内市场压力不小。

　　该报告认为，仅看11月份的成交情况说“深圳楼市已回暖，房价已平稳”——仍言之尚早！因为11月份虽然成交暴增，但价格没有松动的楼盘成交依然不多。

　　面对庞大的市场存量，持续不断的新增供应以及前景不明的宏观经济走势，深圳楼市的持续活跃其实意味着房价仍将下调。

　　二手住宅“价平量升”

　　中原地产深港研究中心统计显示，11月深圳全市二手住宅成交面积显著回升，达到44.78万平方米，较上月大幅上涨了26.52%，显示市场正逐步恢复。

　　同时，成交价格继续波动，变动幅度不大，全市实现均价11058元/平方米，环比仅有0.35%的涨幅。各区比较，福田区、宝安区、南山区成交量环比增幅最大。

　　统计数据显示，深圳福田、南山区等较为重要的中心地带，二手住宅价格反而出现了一定的下滑，这表明，未来深圳二手房价格上行的机会不大。

　　目前的市场中，买家仍然占据了较为有利的谈判地位。另外，出于资金等各方面压力，一手市场的降价风潮仍未停歇，继续挤压着二手市场的价格空间，预计12月价格二手楼市仍将维持“窄幅波动”的格局。(记者刘畅　通讯员梁爽)