- 上海楼市假回暖真相：开发商清货 欲低点囤地
2月,上海市商品住宅成交78.76万平方米,比1月48.81万平方米增加61%。这一数字与2006年和2008年同期相比都增幅明显,分别上涨26.91%和129.09%,与2007年基本持平。
借此数据,以开发商为代表的卖方开始集体唱多,“楼市开始回暖”。
但各种渠道的数据都显示,开发商今年存货的压力创下历史新高。集体唱多,本意或是为了清货。正如近日易居(中国)董事局主席周忻透露,多数开发商比往年提前近一个月启动了全年营销攻坚�！澳壳暗丶郾雀叻迨钡酥辽僖话�,但房价没有跌这么多,尽快清货回笼资金抄底土地比捂盘划算多了�！�
存货重压
周忻是在《中国房地产2008年年鉴》新书首发仪式上说了这番话,“今年大多数开发商的销售存货、回笼资金压力都很大,尽管信贷有所松动,但今年房地产公司的主要资金来源依然是销售回笼,首要任务就是清货,其次才是展开其他融资尝试�！�
进入2月,全国大中型城市除苏州成交量出现明显下降外,其他城市则保持相对稳定增长,个别出现较大幅度的上扬,环比增幅达到20%-50%之间。上海市场表面回暖表现更为明显。易居中国·CRIC系统显示,2月上海共成交豪宅(均价3万/平方米以上)83套15074平方米,成交面积环比上涨45%,同比上升72%;据美联物业市场研究部数据显示,2月上海市二手房成交量较1月份有明显放量迹象,增长近1倍左右。这成为开发商们集体唱多的背景。
但仔细分析可以发现,基于成交量回升的“回暖”论调并不站得住。首先是开发商降价带来销量上升。上海佑威数据显示,2月全市商品住宅成交均价为12141元/平方米,相比1月出现了明显的下跌,跌幅为13.94%。
其次,在约六成成交增量的背后是高达2.5倍的供应暴增做铺垫。2月上海全市商品住宅新增供应面积为53.83万平方米,比1月增加了248.41%。
另一个常识是,去年2月恰是春节期间,与今年春节后的2月成交量并不具有可比性。
土地低价诱惑
“年后,我们跑了很多地方,与开发商高层沟通,不少去年对拿地只字不提的企业,也开始计划今年要拿一些土地,只要有'好东西’,很感兴趣�！敝苄锰寡�,拿地的话题,在有些开发商口中是一年多来首次被认真提起。
同时,地方政府下调出让价格后土地供应的明显放量,也为房企新增土储带来更多机会。
中国指数研究院数据信息中心对北京、上海、广州等20个重点城市的土地招拍挂市场进行周度监测显示,近期各地土地推出和成交量成倍放大。上周,全国20个大中城市中,北京、天津、杭州、无锡等12个城市共推出土地96宗,推出土地面积多达298.2万平方米。其中,杭州和无锡开始放量推地,杭州推出20宗土地,环比增加186%,推出土地面积64万平方米,环比增加167%。成交量也出现放大。上周,20个大中城市中,北京、天津、上海等12个城市共成交土地107宗,成交土地面积达到574万平方米。
周忻表示,权衡下来可以发现,与市场上低价购地的时机相比,捂盘并不可取。他表示,某地块出让价格,若以楼板价1万元/平方米为标准,在过去市场高峰时可能会竞到2万元/平方米出让,如今出让底价会下调至8500元/平方米左右,且多半底价出让。
两相比较,今年低价购地的诱惑尽显。但关键是,手头并无多少现金的开发商,首先需要尽快清货,回笼资金,才能在土地市场机会出现时及时抓住。
“现在已不是谈过冬的时候了,很多大企业如富力、恒大等,在思考的是重新起步抓住新一轮机遇的问题,并已悄然行动�！敝苄猛嘎�。
不过,去年一年的滞销房源加上今年计划新增量,存量依然是今年开发商最大的压力,销售是最大任务。
洲联集团提醒,连续数周的销量升温让开发商们似乎看到了楼市的春天,部分开发商开始延迟新楼盘的推出,以获取更大利益。这本无可厚非,但值得指出的是,如今成交量稳步攀升主要得益于楼价整体价格的下滑,如果失去这一前提,后市发展或许不容乐观。
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