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楼市多变房价要心中有数 黄金周选房三招巧应对
2007年09月27日 16:40 来源:楚天都市报

  今年以来,房地产市场一直持续火爆,随着新房价格的不断攀升,市内可供开发的土地越来越少,越来越多的人将目标转向了地理位置优越、可选择性更大的二手房市场。但是,由于二手房买卖多属个人行为,且房屋实际情况的差异较大,因此,房屋的成交价格往往没有一个可遵循的依据,很容易出现买卖双方之间的矛盾:卖方觉得自己的房子卖便宜了,买方觉得房子要价太高,不值那个价。

  “十一黄金周”之际,是很多人挑选房子的大好时间,二手房的买卖比新房更费时费心,如何知道自己的房子能卖多少钱,又如何判断自己想买的房子是否值所开的价?在此小编大家介绍一下评估房价的几种方法,让您在买卖房屋的过程中做到心中有数。

  房屋评估大体上有三种办法:

  成本核算法:即根据房屋的初始成本核定价格。房屋的初始成本主要包括:楼面地价,建筑成本,广告费用,相关税费,预计利润等。这种算法主要适用于新房,因为二手房屋的情况根据房主取得房子的途径,房屋装修情况,房主对价格的心理预期等因素的不同,导致房屋成本相差很大。所以在买卖二手房的实际过程中这种方法并不适用。

  投资收益法:即计算所购房屋的投资回报率。这种办法多用于有投资目的的房屋,特别是商铺。比如一套总价在30万的房屋,月租金1000元,考虑到租金递增以及房价上涨的因素,预计收回投资的时间在18年左右。做投资的情况下,15年以上的投资就属于长线了,投资者应慎重考虑。这种方法在购买二手房的过程中也有局限性,因为大部分市民购买二手房还是自住,这样计算回报率就失去了买房本身的目的。另外,国家目前对二手房的宏观调控力度越来越大,投资二手房的已寥寥无几。这种算法在二手房交易过程中的使用频率已越来越少了。

  对比法:是在二手房买卖过程中最常用,也最准确的方法,即将房屋与该地段同等情况的房屋相比较,综合房屋的实际情况对房屋的价格做出判断。这种方法的优点在于比较准确,而且不受时间,装修情况等因素的限制。最主要的几个比较参数有以下几个方面:

  1、地段。众所周知,决定房屋价格的最主要因素就是地段了,在影响房屋价格的因素中起主导地位,仅仅相隔一公里的距离,房价就有可能就会产生比较大的变化。

  2、小区环境和房龄。包括房屋的建筑年代,小区整体规划,甚至于开发商的实力和信誉度等。建筑年代基本决定小区的环境情况,小区的整体规划则直接关系到业主入住后的舒适度,而开发商的实力和信誉度则决定了小区的整体规划是否能付诸实际。

  3、楼层。多层的房子中间楼层比较贵,而带电梯的高层则会随楼层的升高,价格向上浮动不同比例。

  4、房屋内部情况。房屋内部情况包括房型,通风采光,装修情况等。

  5、历史成交价格。即该类型房屋最近的成交价格。

  如果能够将想买的,或者想卖的房屋对比以上几种参数来评估,那房子的价格就会比较准确。在二手房的交易过程中,对比法相对于前两种方法更加准确,但是必然要有大量准确,真实的数据作为分析前提。


编辑:王菲】
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