发表评论 一栋180多平方米的联排别墅两周就降了50万元,广州中心区70平方米房子还没到手已缩水20多万元。中国房地产的龙头万科率先在深圳、广州、成都、武汉、天津、上海、北京、东莞等8个城市高调降价，下调幅度在5%～30%不等。在万科降价的冲击波下，尽管很多房地产商都不承认自己降价，但是记者在广州调查发现，各种各样变相降价的方式在广州楼市已经出现。2008年，广州的楼市和全国其他地区的楼市一样将面临着“银根缩紧”，开发商贷款困难，限价房成品大批上市等众多因素的影响，2008年广州的楼市还将面临着更大考验。
楼市故事
半年房价缩水40% 业主连呼要变“负翁”
从2007年下半年广州的楼价下跌以来，已经让一部分高位买入者实实在在受到了伤害。在金沙洲一个知名楼盘的业主论坛上，一名业主直言“×××楼盘跌价太大啦!……对新进业主太没保障啦! 太失望啦!”这名业主表示，他在去年9月底，抱着对金沙洲发展蓝图的期望，在家人和朋友的反对声中，天价买进了一套单位, 每平方米超过12000元。当时信心十足的他认为价格在安全线上，不料过了2个月，也就是去年11月份的时候，他收到了每平方米6800元起的促销短信，虽然当时6800元起的价格不免有噱头的意思，因为朝南的大单位仍然接近9000元/平方米，但是买主已经很受伤，连连表示：“实在让人失望�！�
失望的不仅仅是这名业主，在该论坛上，另外一名业主反映，自己是以接近13000元/平方米的价格买的，“一个月一平方米跌了5000元啊! 痛啊! 还要供楼, 真变了负资产!”另有业主是以11850元/平方米买的，还买了三套，当时刚从股市出来，一次性付款。这位股民兼楼市投资者当时希望在今年该楼盘楼价能回复到12000元/平方米。
90万元新房跌价 10年积蓄化成水
在“中国地产新视角盘点2007冲刺2008广州高峰论坛”上，广州市房地产协会名誉会长陈敦林曾经表示，2008年有四类房子价格不会跌。第一类是城市中心区的房子，第二类是大户型的房子，第三类是好地段的房子，第四类是别墅型的房子，包括独立别墅、空中别墅、联排别墅。
如果套用专家的说法，金沙洲因为远离市区，有的楼盘甚至已经到了南海境内，而且又恰好周边有限价房虎视眈眈，种种原因促使楼价下调。但是记者调查发现，即便是在市中心、好地段的大楼盘，买了房子同样有风险。
吴先生在珠江新城一家外贸公司上班，从2007年上半年开始看房，在去年11月份看中了天河中心某大型楼盘之后，痛下决心买了一个二居室。70多平方米，当时的价格是90多万元。然而买了这个房子之后，楼价是一路往下，每次看到该楼盘的促销信息，他总是一脸黯然。为了不再伤他心，周边的朋友和他聊天，总是竭力避开房价话题。根据最近接到的楼盘促销信息价格一计算，吴先生发现自己这个至今还没到手的房子已经足足缩水了20多万元。在没有到外贸公司上班之前，吴先生一直在一家科研单位上班，每个月的薪水扣除各项税款之后，不过2000多元，根本存不了多少钱。房价一降，相当于他之前近十年的辛苦积蓄全部化成了水。
深度剖析
1300套限价房将上市：成为同地段类似商品房价格标杆
在广州，限价房给楼市带来的冲击波是不可小觑的。广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示，近期广州楼市的主角不是商品房，而是限价房。2008年推出的限价房总量约占本市新建商品住宅年均销售量的20%，在2008年三四月，估计有3个限价房项目近1300套单位入市。
对于限价房的入市，广州市国土房管局有关负责人表示，限价房有效缓解了中等收入首次置业群体的购房压力，切实稳定了商品住房价格，有效防止了房价大起大落。广州一位房地产人士告诉记者，和限价房在同一个区域的楼房，如果类型也相似，那么限价楼的价格可能是一个重要的衡量因素，因为发展商所售的房子的定价肯定要有竞争力。
事实上，在限价房发售的区域，已经让同区域的商品房有了比价效应，甚至出现了“比限价房价格更低的商品房�！痹诮鹕惩甯浇摹笆贝枪�，今年1月27日开卖，就以低价成功将没有广州户口，但是消费层次与限价房相同的消费者拉到了自己的“旗下”，而同样在金沙湾的降价之后的中海新沙湾，同样卖得很火，A14、A15、A16三幢开盘当天就卖出了六七成。
供地数量增加弹性：部分中心区楼盘或还会再降
广州楼市的变化，已经让政府有了反应。在《广州市市辖区2008年住房建设计划》，广州采取了弹性方式。2008年全市十区商品住房用地供应2.5~4平方公里，规划建筑面积750万~1000万平方米。而这一供地规模与2007年的水平基本持平，去年广州计划供地5平方公里，最后供应量在4平方公里以上。
对此，国土房管局表示，这是为了避免政府对市场的过度干预，以避免刚性计划与灵活变化市场之间出现脱节甚至冲突。为此，本次商品住房建设计划按照一定区间范围确定，并且强调要根据房地产市场实际运行情况灵活确定实际供应规模和时序。
这意味着，今年政府将根据房地产市场走势及房价走势来灵活控制供地的数量和节奏。不过，政府还将根据5平方公里的上限水平进行土地储备，以防市场出现较大的土地需求。从中发出的信号是政府并不愿意看到房价大起大落。
时代地产控股有限公司副总裁白锡洪表示，对于2008年的广州楼市还是持“谨慎乐观”的态度，2008年广州的楼市可能会迎来调整期，但是“狂泻”这种状况不会出现。因为从2004年一直到2006年广州的楼市一手楼的住宅成交是480亿元，而成交的面积是900万平方米，相对来说比较稳定。
2007年广州的房价飙升主要是因为住宅的量供应不足，到后期好多的发展商都没有“货”，2008年只要广州有“刚性”的需求在，就应该有“市道”在。而白锡洪强调，在楼市的“冰冻期”，他们在广州金沙洲附近的一个以中小置业者为主的“时代糖果”，以4888元/平方米起的超低价开售，2008年1月27日开卖，200套房在一个月的时间内已经卖剩了11套，其中70%是广州的置业者，他们大多数是首次置业的业主�！八�，广州楼市的刚性需求是有的，关键是价位是否在消费者的心理承受范围内！”白锡洪对记者说。
白锡洪表示：在广州的中心城区例如珠江新城，相对于2007年下半年的价格飙升，今年这部分地区的楼价或将有所回落，下降幅度可能在20%左右。
银根收紧：开发商贷款成本上升或降价促销
“没有花很长时间，按正常程序走，大概半个月贷款就已经批下来了�！惫谑着藜鄯恳抵髡畔壬咝说馗嫠呒钦�，在支付三成首期款后，他向建行申请约40万元的个人住房优惠利率贷款，很快就获得了批准。
记者了解到，绝大部分银行对一手楼贷款控制仍然比较宽松。银行方面表示，只要是开发商开盘销售的单位，因为开发商之前已经跟银行有合作协议，所以购房者一般都能在指定银行里顺利获得贷款�！俺说诙鬃》恳酝�，银行基本上都能提供最高七成、利率下浮10%的优惠贷款�！钡嵌致グ唇胰幢纫皇致ツ押芏�，一般最多只能拿到房价六成的贷款，而且按一些银行规定，二手楼贷款利率还不能再享受下浮的利率。
相对于个人住房贷款而言，银行对开发商拧紧信贷水龙头对楼市的冲击可能更大。众所周知，从去年开始，人行、银监会等部门从去年9月开始就连续出台多个严控房地产贷款的政策规定，“虽然就开发贷款而言，没有特别新的规定，但监管部门连续放出的警告信号，也让银行不得不对开发贷款的发放倍加严谨�！币患易懿课挥诒本┑纳鲜幸蟹看扛涸鹑宋橄壬硎�，房地产开发贷款本来就比一般的企业贷款要难，因为国家规定这几年一直非常严格，而今年，银行资金整体紧张，除了大的开发商还可能拿到贷款外，小一点的开发商贷款基本上批不了。 “就算是大开发商，肯定也不能拿到像过去那么低廉的贷款，基本上要执行上浮利率。就算名义利率不上升，银行也会通过收取财务费用等提高开发商贷款成本�！蔽橄壬�，银行收紧贷款时间一长，小的开发商肯定熬不住，就算是大的开发商，因为贷款成本上升，也迫使他们尽早出货回笼资金，房价很有可能因此下跌。
一位房地产商向记者坦承：2008年他们头上最大的“紧箍咒”就是银根紧缩。目前，房地产商的融资渠道主要有两方面，一方面是上市融资，一方面是通过银行贷款融资，目前大部分的房地产商还是通过银行融资。
一个房地产商从拿到地开始申请报建到预售，一般是8~10个月的时间，其中，前期的地价、拆迁、广告费用、道路绿化等都是通过前期的银行贷款获得的资金支付，如果发展商的资金紧张，有可能会通过价格走低等方式来缩短自己的销售周期，比如，可能拿一些朝向比较差或者楼层比较差的房子先期降价，迅速回笼资金。
货币政策分析报告已充分说明了房价与房贷之间密不可分的关系。数据显示，去年第四季度商业性房地产贷款增速已明显减缓，新增贷款仅为上季度的50%。其中，房地产开发贷款新增122亿元，个人住房贷款新增1596亿元，分别仅为上季度的12.5%和60%。与此同时，去年12月份，全国房屋销售价格同比上涨10.5%，涨幅与11月份持平，环比上涨0.2%，比11月份降低0.6个百分点。分地区看，虽然12月份乌鲁木齐、北海等城市同比涨幅较高，但70个大中城市中已有22个城市房屋销售价格出现环比负增长。(蒋悦飞 陈穗华 孔华 赖伟行 王亮 海国 冯昕)
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