股市跌，累及楼市。楼市走低，又累及银行放贷以及购房者的借贷和还贷产生�！岸嗝着怠毙в�，其“终端”是购房者，他们如今处于进退两难的尴尬境地。

　　有关人士建议，今天形势下购房者不妨换个思路，以积极的心态应对今天面临的局面。

　　关注银行房贷理财产品

　　在房地产市场不太景气的今天，许多商业银行开始推出房贷资金的新思路。具体是：他们对客户的房贷进行理财，让这笔资金“钱中生钱”。这样的做法，一则可使银行获得收益；二则可以适当“抵扣”购房者的部分还贷利息，实现双方“共赢”。其实银行推出形形色色的房贷理财产品，无论动机如何，对购房者来说不啻是个“利好”机会。

　　近期推出的银行房贷理财产品究竟有哪些？

　　目前绝大多数房贷理财产品都是打客户房贷存款的主意，即把存款同房贷账户挂起钩来操作。这些产品规定，只要存款账户余额达到一定标准，客户就可以提取一定比例的资金“提前还贷”。这部分资金一律按日计息，其中所获得的收益部分可抵扣客户的还贷成本。另外，该客户的账户还具有“活期储蓄”功能，一旦急需资金允许随时支取。

　　该行最近推出一个升级版的“存抵贷”理财产品，也就是在原来推出的“存抵贷”基础上进一步加以完善。该产品规定：各类房贷客户(包括商用房贷)即使还款账户上一分钱也没有，也允许预先向银行预约还贷的时间。一旦以后有了存款并达到银行规定的理财标准，只要资金存在账户上一天，都按日计息。而且，通过这笔存款资金理财所得到的收益全部用于客户抵扣还贷的利息。

　　举例说，如果该理财产品中存款账户余额为15万元，那么该客户帐户的理财年收益率就是4.51%。这个数字相当于0.72%的活期存款利率的7倍，比一年期4.14%的定期存款利率还要高。如果该客户的15万元存在还款账户内已有2个月时间，那么，一旦客户急需“调头寸”，银行马上就会根据该客户2个月时间15万元的存款进行理财。最终客户可以获得1128元的实际收益，这比2个月180元的活期利率要多出近千元。如果客户存款账户内余额超过180万元，那么理财年收益率最高可达到5.56%，一年超过10万元。

　　尽管这种理财产品好处颇多，但是门槛起点较高，最少需要5万元。而且，并不意味着超过5万元以上的存款部分都能给予理财，而是要按照一定比例折算后计算。

　　该行近期推出的“定额供”和“定期供”两类房贷理财产品，性质类似于深发展。该产品规定，购房者每月还款额均可以低于等额本息月还款额。

　　其中“定额供”指的是客户每月可按约定的金额还贷，月供不随利率变化而变化。还贷如果超过规定的标准，其中多还部分的资金可直接冲减贷款本金，而少还的资金和剩余本金可以到期一次偿还。另外，如果估计今后一段时间内银行可能加息的话，客户还可以同建行约定一个低于等额本息的月供额。这对近期资金较为紧张的客户来说，一定程度上减轻了还款压力。

　　“定期供”指的是客户可以在借款期限内每月仅偿还贷款利息，然后再约定偿还贷款本金的具体时间。这种方式比较适用阶段性收入较多的购房者，目前这类购房者拥有一定的数量。

　　该行最近推出“等比、等额递增还款法”和“等比、等额递减还款法”两种理财产品，比较适合于收入状况起伏较大的一类客户。

　　所谓“等比、等额递增还款法”指的是客户每隔一定的“递进周期”分期偿还贷款本息，其中偿还的金额按一定比例逐渐增加。该产品的优点是前期还款压力较小，而且还能免去频繁提前还贷的手续。而“等比、等额递减还款法”恰好反其道而行之，缺点是客户前期还贷压力较大，优点是后期还款压力比较小。

　　需要注意的是，上述两种还款方式并不是任何情况下都能适用。只有客户的贷款期限超过1年，同时还款方式定为分期付款时才能采用。

　　理财专家提醒，商业银行推出形形色色的理财产品用心没有错，但并非人人可用。不同的房贷理财产品情况差别很大，有的仅仅适用于特定人群。尽管大多数商业银行都出于减轻客户还贷压力的目的，但客户最终选择哪一种方式还是需要反复比较和思考。选对了可以省钱，选错了甚至会“赔了夫人又折兵”。

　　另外，一定要注意量入为出，便于灵活处置原则，也就是随时根据自身的实际财务状况、预期收入和前景变化等因素进行调整。“一劳永逸”的还贷处置方式是不切实际的，也是愚蠢的。

　　　　不同年龄还贷各异

　　银行推出的房贷理财产品往往因人而异，各个年龄段都有各自针对性的产品。购房者不妨了解一下银行理财产品的客户年龄对象，以便“各就各位”。

　　　　23至28岁购房人群

　　银行评估购房者的还款年限主要是以年龄为基础的，年龄越小贷款年限越长，反之一样。

　　银行对这群“80后”房贷客的看法是，未来还有很长的事业生涯，今后还得起贷款。这群人比较喜欢购买紧临地铁的小户型新房，这类房子往往可以获得较高的评估价。银行对这类房产的价值比较放心，往往允许他们贷款7成比例和20年期资金。

　　银行对他们也有某种担心，认为这群人没有家庭负担，生活消费相对随意，缺少资金积蓄意识。这批人买房难免要得到父母支持，这就造成他们缺乏强烈的�；�感和个人信用资质。

　　根据银行内部规定，如果客户还款逾期次数过多，银行将不再给以贷款。因此“80后”应该看到自身的优势和不足，尽力弥补不足以获得最适合自己的房贷理财产品。

　　30至40岁购房人群

　　银行相对比较看好这群人的实力，往往称之为“优质客户群体”。

　　这群人事业处于上升期、家庭生活比较稳定。他们有一定的资金积累，银行对他们购房也就比较放心。正因为这批人资金实力较强，他们可以随时调整贷款年限与成数。存款多的可以缩短贷款年限和提高成数，存款少的可以放宽年限和降低成数。针对这群客户的贷款年限银行都比较宽松，一般都能放宽到20年。

　　但是，银行认为这群人也有以下“障碍”。他们大多已经拥有一套住房，除了考虑为子女置业外，一般不再急于买房。而且，这群人大都还存在一些生活难题。譬如日常生活开销、子女教育支出、未来养老金准备等等，这就造成这群人不敢放手把资金全部投入到房产。根据央行“二套房贷”政策，这群人如果买房只能得到6成贷款，还款基准利率还要上浮10%，算下来这群人的压力还不小。

　　因此，银行往往将这群人进行区分，对有“障碍”客户的房贷审核较严格，以免出现尴尬局面。

　　45至55岁购房人群

　　这群人“两极分化”较为严重，因此银行针对这群人的放贷往往是区别对待。

　　现在银行对购房者申请商业贷款的年限有一个固定公式：“房龄+贷款年限＜35年”，年龄最高不能超过65岁。

　　上述这群人分两类，一类是“上有老下有小”家庭负担较重的客户；一类是生活较为宽裕的客户。从投资思路角度看，尽管上述两种人都面临退休期，但前者若想再投资是比较谨慎的；后者投资意识较强。于是，银行放贷当然是“前紧后松”了。

　　不过，银行还注意到，这群人中有一批思想相对保守的客户。他们买房喜欢付清大部分房款，个别甚至一次性付款。银行对于这群人既喜又忧，喜的是对这批客户十分放心；忧的是，在他们身上是绝对赚不到理财所得。(葛颂茂)