成都一房产开发公司负责人表示，由于铁矿石和煤炭价格都在上涨，将直接导致钢材价格的上涨。 中新社发 马健 摄
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土地原材料联动涨价 成都楼市在高成本中运行
2008年02月01日 14:26 来源：华西都市报 
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发表评论 一般情况下，一个项目的土地成本(楼面地价)占到了房子成本的三分之一多，地价的上涨将直接加大开发商的成本支出，与前一年相比，2007年主城区土地交易均价同比上升228%。2007年成交的土地将在2008年启动开发，这意味着这一批新开发楼盘的开发成本将比过去高得多。
2008年 土地成本翻一番？
2007年成都市的全年交易土地均价同比上涨228%
来自成都尺度地产的统计数据显示，2007年1月——12月成都市土地市场共计成交土地面积接近2.3万亩，平均价格为331万元/亩。与2006年相比，2007年成交土地宗数、面积和均价都呈现不同幅度的增长，其中成交土地宗数增加101宗，同比增长50.5%；成交面积增加14.38%；成交土地均价上升181万元/亩，同比上升120.67%，土地交易价格上升速度相当快。其中，主城区范围内成交土地面积接近6000亩，平均成交价为902万元/亩。与前一年相比，2007年主城区土地交易均价同比上升228%。
“土地成交价格的攀升在2007年表现得特别突出，从2006年150万元/亩的均价到2007年331万元/亩；作为房地产开发的基础条件，土地价格越高，土地成本在房地产开发成本中所占比例越大，对商品房价格有着相当重要的影响�！背啥汲叨鹊夭垢涸鹑烁嫠呒钦�。
主城区均地价902万元/亩
“2007年主城区土地市场有以下几个主要特征：首先，与往年相比，出让土地单宗规模均相对较小，更有利于部分中小房地产公司拿地；第二，土地供销以二环外为主，特别是三环外区域，已逐渐成为土地供应的主体；第三，土地价格持续攀高，特别是以香港信和、中天盈、九龙仓等为代表的外地企业以高价拿下地块为标志，成都土地市场价格急速攀升，2007年成交土地整体均价较去年增长了2倍多。预计2008年成都市土地市场将会持续2007年供销两旺的形势�！背叨鹊夭垢涸鹑嗽诮邮鼙颈钦卟煞檬彼担骸巴恋丶鄹竦纳险�，直接加大了开发商的成本，2008年上市的地产项目大多数楼盘都是在高成本价位运行�！�
“比如以主城区的土地成交均价902万元/亩为标准，容积率按照5.0计算，修建28层电梯公寓，新开发的楼盘平均楼面地价就已经达到了2705元/平方米，再加上建安成本约1450元/平方米及其他所有费用约1350元/平方米，那么新建的房子成本就已经达到了5500元/平方米，这里边还没有计算开发商的资金占有率，如果开发商以均价6000元/平方米进行销售，几乎没有什么利润�！币环康夭缱ㄒ等耸吭诮邮芗钦卟煞檬彼�。
土地成本占到房子成本的1/3
“一般情况下，一个项目的土地成本(楼面地价)占到了房子成本的三分之一多，按照土地均价上涨228%推算，如果不考虑容积率变化，去年拍卖的土地在项目开发时的土地成本也将成倍增长，表现在房价上也是一个不小的数据�！敝夭呋搜罱∮ピ诮邮芗钦叩缁安煞檬彼�，这不是标准的计算模式，但它却是很多地产项目在计算成本时都必须参考的定律，比如，最近公司刚好给郊区的一个楼盘测算了成本，大约每平方米3000元，而楼面地价就在900元/平方米左右。
杨健鹰说，根据相关统计数据显示，以及成交土地整体开发时间控制等条件，结合2006年、2007年成交土地整体可开发量预测，2008年成都市房产市场可新增供应量约4000万平方米左右，住宅物业面积近3000万平方米，其中主城区的供应量在1200万平方米左右，这些项目都将面临成本加大的难题，一旦开发商选择低价格销售，很有可能导致商家无利润甚至出现亏损，如果开发商一直坚守价格底线，在目前这种态势之下，销售会非常困难。 记者文强
建材猛涨 房价水涨船高？
随着钢材、水泥等建材价格的一路高涨，成都楼市建安成本每平米已上升200元
近日，成都一开发商抱怨，钢材、水泥涨价太多，对其楼盘建设成本已造成影响。其实，有着类似烦恼的开发商还很多。在成都，随着2007年年初以来钢材价格一路攀升，建筑市场常用的螺纹钢、线材全年涨幅已经高达30%以上，水泥也从年初的390元／吨涨到了600多元每吨。业内人士预测，随着建筑材料的一路走高，楼市建安成本已经上涨20%，每平方米上涨约200元，如果涨势继续持续下去，可能导致房价最终“水涨船高”。
钢材价格攀升涨幅高达30%
“现在没有办法给你报价表，变动太快了�！弊蛉�，在金府钢材机电城，明惠建材负责人表示，因为近期钢材价格一路上调，所以无法给出一个相对固定的报价单�！八挡欢魈旒鄹窬蜕系髁恕�。
“从去年到现在，整体印象就是一个字——涨�！倍源�，成都乐斯投资从事材料采购的鲜先生表示，从2007年初开始，包括钢材、水泥、砖、人工费用都在呈不断上扬的态势，钢材价格上升幅度在30%以上，水泥价格已经翻番。
他举例说，用于住宅建设的螺纹钢、线材价格从去年年初开始小幅上涨，到六七月份后，开始大幅度上扬，单价从年初的约3300元／吨，上涨到了最高点的5200元／吨，近期才有所回落，但每吨的价格也稳定在4700元左右，比年初上涨了1400元左右。而高标号水泥的价格也从年初的300多元／吨上涨到了现在每吨600多元，价格已经翻了1倍左右。
建安成本已上升20%
除了钢材、水泥价格上调外，随着物价水平的整体上涨，用于房地产建设的砖、砂石等也呈上涨趋势�！叭ツ暌荒昀闯啥际薪ú募鄹竦纳险橇ㄖと斯ぷ实纳险�，已经导致房屋建安成本比原先上升了20%�！彼拇ㄊ〗ㄖ倒こ坦鞠钅烤硇硗硎�，目前，成都建筑市场的人工成本已经比去年同期上涨了20%，“原来2000元的工资，现在你可能得支付2500元�！�
对于建筑材料价格上涨连同人工成本增加给建筑成本带来的影响，许彤表示，不同的建筑结构，对钢材的需求并不相同，但基本上每平方米的钢材使用量在50-60公斤不等，仅此一项，房屋建安成本就得上升70-100元，加上水泥、砖、砂石以及人工成本的上涨，房屋每平方米的建安成本上涨了200元，涨幅在20%左右。
长远看可能影响房价
建材成本以及人工成本的上升，是不是会影响房价？许彤表示，对于如何消化此次价格上涨造成的“成本差”，主要看施工单位和开发商的合同如何约定，一般而言，对这部分“成本差”，基本上由建筑商和开发商双方共同分担，但如果开发商与建筑商签订的是“包工包料”合同，合同期间建材价格的涨落全部由建筑商消化，对开发商而言，在建项目的建安成本不会变动，可能对房价影响不大。但从当前经济发展形势以及国内市场对建材的需求情况来看，在很长一段时间，建材价格回落的可能性不大，最终肯定会影响开发商的开发成本，从而造成水涨船高，影响房价或开发商利润。
对此，成都一房产开发公司负责人表示，由于铁矿石和煤炭价格都在上涨，将直接导致钢材价格的上涨，钢材的涨价还将引发水泥等其他材料的联动涨价，所以对房地产建筑和安装成本将有非常显著的影响。如果原材料价格持续高位运行，当整个市场中的所有项目都面临原材料涨价问题时，这些成本的上涨应该都会体现到房价中，并最终转嫁到消费者身上。但是也有业内人士认为，由于目前开发商都有较大的利润空间，加上新政之后楼市弥漫的观望气氛，近期内不会有开发商“以身试险”，让房价水涨船高。(肖建 郭龙）
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