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房价中的行政“水分” 地价涨税费涨房价如何降?

2008年04月02日 10:53 来源:中国新闻网 发表评论

  (声明:刊用《中国新闻周刊》稿件务经书面授权)

  消费者以辛苦积蓄购置了房产,其房款在向房地产商奉献高额利润的同时,究竟有哪些成本被地方政府以税费和地价款的形式拿走?房地产商又如何消化或者转嫁这些成本?这些成本还能不能降低?这一系列问题在困扰消费者的同时,也成为拷问地方政府民生财政的一个重要内容。

  3月8日全国两会上,全国政协委员、河南某房产公司董事长王超斌,联名清华大学人文学院经济研究所副所长蔡继明等十位政协委员,提交《关于减少政府收费环节,遏制住房价格上涨的建议》,使房价行政成本问题再次暴露于公众视野中。

  建议指出,“房价居高不下的一个重要原因就是住宅开发过程中政府收费(税)过多,造成开发成本过高。而开发商则把成本转移给市场,造成房价过高”,建议政府应“取消重复收税现象及不合理收费”。本刊对房地产开发过程中的税费和地价成本做了调查

  ★ 本刊记者/郇丽 陈晓舒

  实习生/余佼佼

  两会结束后,回到河南省郑州市的全国政协委员王超斌更忙了。他不停地往返于郑州市代庄南街南、京广南路西的A大厦施工现场和郑州市建委等有关部门之间。面积为169105平方米的A大厦项目,还没有拿到施工证,这是令王超斌最着急上火的事情。

  也许这份忙碌,堪为王超斌在北京两会期间忙碌的原因做注脚:作为全国政协委员的王超斌,同时还是河南一家房地产公司的董事长。A大厦正是他公司下面的建设项目。3月8日,王超斌与十名政协委员联名提案《关于减少政府收费环节,遏制住房价格上涨的建议》,指出房价居高不下的一个重要原因,就是住宅开发过程中地方政府收费(税)过多,造成开发成本过高——各种税费占地方政府财政收入的30%至50%,成为地方财政的重要来源。而开发商则把成本转移给市场,造成房价过高。

  一个房地产政协委员的税费清单

  王超斌并非全国范围内指出房产成本中税费成本过高的第一人。但与他人不同的是,王超斌的这份提案,蕴涵着一个房地产商人的切肤之痛。

  王超斌公司旗下的任何一个正常房地产开发项目,从开始获取土地,到竣工结算备案,跑部门、交费用、盖章,贯穿始终。从征地开始,到把楼房建成,让购房者入住,王超斌的公司管理人员乃至王超斌本人,要跑遍25个局、委的80多个科室,共缴纳50多项费用。A大厦项目从规划局到建委部门这个审批阶段就已经发生14项费用,总金额已经超过1000万元(见附表)。

  房地产开发经营过程中目前涉及的税费共计12项,包括营业税、城市维护建设税(外资企业不征)、教育附加费(外资企业不征)、企业所得税、固定资产投资方向调节税(已免)、房产税(外资企业为城市房地产税)、城镇土地使用税(外资企业为土地使用费)、车船使用税(外资企业为车船使用牌照税)、印花税、契税、耕地占用税、土地增值税等。

  在王超斌的提案中,他认为政府通过税收、土地的各项收费共拿走了房款的55%左右,其中土地费用约30%,税收10%,还有其他各种费用15%~20%。

  具体到每个项目,又各有不同,如果项目中牵扯到文物,还要跑文物局,如果树木移栽,还要跑园林局,每一个项目涉及到的内容不一样,缴纳的费用也不同。

  去年,王超斌去建委为A大厦跑审图(建委审查房地产公司的设计图纸),结果,仅审图费就达到了20万(见附表)。

  今年年初,王超斌碰到了河南省住宅产业商会副会长兼秘书长赵进京,两人不谋而合,决定写一份提案。这也是《关于减少政府收费环节,遏制住房价格上涨的建议》的雏形。

  王超斌对《中国新闻周刊》说,房地产项目的费用,基本都产生在规划许可证和施工许可证之间,收费最多、收费最不合理的是建委部门。

  据王超斌介绍,2007年10月1日,郑州市把绿化费、天然气配套费等项目合到一起征收,但收费标准却涨了几倍,原来每平方米几十元的标准,现在提到了每平方米一百多元。王超斌认为在郑州市政府财政收入高达5万亿的前提下,这样增加收费实属不该。

  实际上,对于房地产经营过程中税费过多的抱怨,绝非仅只王超斌一人。

  3月8日下午,包括王超斌、清华大学人文学院经济研究所副所长蔡继明、河南省政协副主席张亚忠、山东青州某制药公司总经理宗立成、民建洛阳市委主委金正新等在内的十位政协委员、联合提案人来到北京东城区某小区,就该小区房地产商在房地产开发环节的费用进行实地调研。

  该小区开发商向十提案人提供的数据表明,该小区每平方米平均售价23000元的房价构成中,建筑成本约3500元,土地费用近6000元,各种税费近10000元。税费几乎是建筑成本和土地费用的总和。

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