- 楼市“小阳春”之后酷暑将袭？
眼下，不少大中城市房地产市场掀起一波“小阳春”行情，再次验证了去年楼市新政策的效力。在政策推动下前行的楼市，徘徊于去库存压力和房价冲动上涨的两端，市场双方更为激烈的博弈较劲正在蓄势，“阳春”之后，是否“酷暑”将来？
政策孵出“小阳春”
今年2月，不少大中城市房地产市场的“小阳春”来了。以福州为例，这个被列入全国20个高房价之一的城市，2008年房地产市场遭遇低谷，而今年前两个月，福州住宅交易量出现了“井喷”。据福州市房地产交易中心统计数据显示，1月份，全市住宅成交1700多套，2月份，住宅成交则达3000多套，这一数字超过了2007年同期水平。
中国指数研究院数据信息显示，今年2月份，在重点监测的30个大中城市中，有24个城市的住宅成交面积环比出现上升，有10个城市的住宅成交面积环比增幅更是超过50%。
进入3月，回暖仍在延续，一度陷入冰点的深圳楼市有了重振旗鼓的信心。深圳市国土房管局网站日前公布的数据显示，3月份的前两周，该市成交新房3483套，环比上升31%；二手房日均成交量超过了350套，最高日成交更达600套以上。
深圳、上海、北京、福州和重庆等地纷纷出现的住宅交易量上升迹象，在浙江大学江万龄国际经济与金融投资研究中心副主任景乃权看来，这都是由政策孵出的“小阳春”。
“不少城市房地产市场的‘小阳春’并非是这些地方楼市降价促销做得好，而是去年第四季度以来国家和地方相继出台减免税费等刺激楼市新政策，释放了一部分被压抑已久的刚性需求，使二手房交易迅速地活跃起来，同时带动了一手房的交易上升�！本澳巳ㄋ�。
绝大部分政策效力显现存在一个滞后期，这个滞后的政策效力也有让景乃权感到担忧的地方。他说，各地楼市近期公布的交易量信息不一定都真实，就算数据都真实，不一定能够反映今年一季度的真实行情，对“回暖”的后市判断也就拿不准。
担忧不无道理。记者日前调查发现，福州住宅成交量的数据就有“注水”的成分，就是说，今年前两个月，福州商品住宅的真实交易远没有公布的那么风光。
福州市房地产交易中心一位工作人员粗略地向记者描画了今年前两个月福州登记成交住宅的构成：在4700多套登记成交的住宅中，有一半是去年第四季度刺激楼市新政策出台后部分需求释放的结果，这部分交易早在去年12月底就完成了，因春节来临早而无法及时做登记手续，因此就拖到了今年2月份办理；还有1/4左右是去年下半年上市的经济适用房。
去库存压力重重
尽管价格比2007年下跌了很多，甚至还可以再打折优惠，但记者日前在福州市区的一些售楼部看到，销售场面依然冷冷清清，没有多少客户来这里看房。在福州市区群众东路上的一家售楼部里，记者与一位售楼经理攀谈起来。
“听说，最近房子特别好卖了？”
“差不多吧�！笔勐ゾ硪涣晨嘈Φ鼗卮�，“您要看什么户型，我们这里从50平方米的小户型到150平方米的大户型都有�！�
“卖得最好的是什么户型？一个月能卖多少套？”记者问。
“中小户型，现在一个月差不多能卖10套�！笔勐ゾ硭�。
“你们这里销售业绩这么差��？”记者问。
“这已经不算差了，我们的存量房已经去了过半�？纯幢鸬穆ヅ�，为了消化库存房源，减少供应，把在建的楼盘都停了�！笔勐ゾ硭�。
今年，福州开发商为加快消化大量积压的存量房，回笼资金，多数在建的楼盘项目已经停建或半停建，以减少继续增加的房源供应量。福建省一家大型房地产开发企业负责人透露，截至目前，福州市存量房面积保守估计已达1000万平方米，这个数字相当于2006年福州市商品房住房年供应总量的2倍。
“过去房子好卖的时候，银根也松，依靠银行贷款，开发商只要有地，可以同时开工建设四五个楼盘。现在的情况完全不同了，房子不好卖了，开发商资金都套在了开工的楼盘上，以前贷的款没有及时还给银行，银行怎么肯再继续贷钱�！闭馕桓涸鹑烁嫠呒钦摺敖衲�6月份之前，是房企还贷的高峰期，开发商们的紧日子真的要开始了�！�
戴德梁行最新报告显示，上海、北京、广州等全国9大城市目前积压了2006年到2008年在建的库存商品住宅约3800万平方米，消化这些库存需要9个月或更长一些的时间。
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