- 任志强炮轰社科院:误导政府制定错误房地产政策(2)
从大多数发达国家已经历过的历史看，大约一个国家的人均居住大于35—45平方米之间时，进入了总体的消费平衡阶段，此后的住房建设速度会大大下降，同时这是包括了城乡人口与家庭的。因为这些发达国家并没有城乡人口户籍的限制性条件，此阶段刚性需求则相对减弱。而我国离这个目标还差得很远很远。不仅从成套率水平、城市化水平看如此，从人均居住面积，特别是居住条件(设备、能源和功能差别)更是与上述国家相比差之千里了。唯一高于发达国家的反而是住房私有化率是最高的，独立式住宅的指标由于人口与土地的资源约束就更无法相比了。 中国刚性需求不但存在且购买能力也具备条件，否则二、三月份的住宅销量为什么会暴涨呢?
一是，二手房的限期免税政策让二手房的供给量增加且交易暴涨，也说明正是二手房交易税费与政策过去的不合理严重的抑制了居民的消费需求。当错误的约束得到局部的修改之后，二手房市场出现了活跃。世界各国从未见过对二手房交易加重税的政策，多数发达国家的二手房交易量都是一手新房交易量的4—7倍，包括美国的房价指数也主要以二手房为标本，而北京社科院的研究报告居然会将二手房的交易价格排除在外，真是愚不可及的研究了。
二是，北京的调查中，购房一次性付款的比例与此次�；⑸懊挥刑啾浠�，大约在44—55%之间(多个楼盘的统计情况)。而用贷款和公积金购房的比重也未发生大的变化，且近期成交量最多的是单价12000—14000元/平方米的楼盘，这个价格远高于2008年底的北京平均一手房价格。说明北京并不缺少购买能力。而西安只有平均4000多元/平方米的房价，用贷款购房的比例却高达85%，也说明城市之间的收入差别与支付能力差别。
北京或中国的大多数城市的房价收入比中都只计算了工资性收入，却忽略了存量资产的重要一环。中国1998年房改时用低价的房改价对福利住房五十年的错误进行了一次纠正，即用低价对过去历史工资中没有住房工资含量做了一次补偿。房改房在2005年的人口普查中存量约占总住宅存量的52%，私有化率则高达83%，即城镇家庭中这部分存量资产都变成了更新升级换代住房条件的购买能力，而发达国家所说的房价收入比恰恰是没有这部分福利分配的住房资产的。不对等条件下的计算必然会错误的估计了居民消费能力与市场的作用。别忘了当市场中的商品房升值时，这部分存量住房也在升值并大大的提升了改善型消费的支付能力，这个升值甚至远高于前五十年的住房工资补偿。
同时45岁以上的家庭大多拥有房改房，而45岁以下的则只有部分家庭享受了房改房，这也是中国特色的一部分。由于父母一族的住房多为房改房，已解决或基本解决了刚性的居住条件，则有钱的就更新升级，条件差的就继续居住。但他们不再会在住房上有更多的支出了，于是他们就有能力去帮助下一代。加上独生子女政策又让中国出现了两个家庭帮一对子女的特色现象，住房的购买就不仅仅是靠小家庭的平均收入了。
也正由于占存量50%或更多的家庭可以不靠购买商品房解决刚性居住问题，又有一部分家庭靠政府的廉租房等保障了居住条件，反而让平均家庭收入计算的方式更无益于对市场的判断。又有谁计算过扣除这些家庭之后的收入情况或住房资产产生的收入和支付能力的情况呢?比发达国家都高的已有83%以上的住房私有化率更证明了中国人的购房能力。
房价是由供求关系决定的，而这个供求关系并非只计算北京市的户籍人口，那么供求关系的支付能力也要加上这些外来需求的条件，包括需求的数量和支付的能力。而这些家庭的支付能力大约也远远高于北京市户籍家庭的收入统计数。这样市场所面对的消费群就发生了变化。家庭资产、大家庭的资助、外来购买能力等等就都成为了房价收入比中的一部分，也成为推高北京作为国家首都地位象征的房价的重要原因。
正因为北京、上海等开放性城市的外来收入差别形成了特殊的无法计算的购买力，房价就不仅仅是为了北京的供求对象所准备的了，也完全不受这种仅以北京户籍家庭收入的购买能力约束。
如北京的星河湾近期最大的购买主力是北京之外的客户群，三亚的高房价同样是被北方地区缺少温度资源的家庭所推高。北京既然依赖于这些外来人口提供税收、提供交易、提供消费，那么又有什么理由不让这些家庭居住呢?为什么不计算这些家庭的收入与购买能力呢?
更重要的是供给量并非是针对于普遍性全民需求的。全国每年的商品住宅仅为400—500万套，又分为廉租房、经济适用住房、普通商品房、高档房、别墅等多种供给对象。而城市人口已达2亿多户，仅为3%以下的供给量。北京每年的供给量约为18万套以下(含各种新房)，按北京常住人口1600多万计算，瞬间2000万人口统计，至少有600万个家庭，也只有3.3%左右。加上二手房的供给量也仅有5%左右，而美国高峰期每年的购房比17%，低潮(现在)也超过中国一手房的交易总量，但美国的人口总数仅为中国城市人口数的一半�？杉飧霰壤牟罹嗔�，因此中国的供求关系更不能用平均数来计算，房价比也不能用平均数来计算。每个城市有5%以上的家庭购买住房(包括二手房)就会出现供不应求的现象。
但中国的房地产为什么会出现2008年的量价齐跌呢?这与刚性需求的存在无关，而只与中国的宏观政策与外部经济环境的恶化相关。所以当住房市场中那些政策的错误被纠正和调整之后，那些抑制投资与消费的因素削弱之后，这种刚性需求就迅速的爆发出来并转换成了购买能力。
不可能出现的是当宏观经济下滑，房价出现下跌时，让大家在未知经济预期的结果之前让刚性需求或其他需求都持续不变;不可能出现当利率高涨和税收加重、交易成本暴增时，消费持续增长;也不可能因为出现严重的供过于求时，开发商还继续高速投资生产和高价供给。正是因为政策的失误与外部经济环境的恶化产生的叠加作用，才出现了中国前一段的量价齐跌的现象。
中国有大量的库存，工业如此、矿业如此、钢铁如此、加工业也如此，房地产自然也不会例外。按2008年的销售量计算，当然有大量的库存，北京同样空置高速上升，但如果今年二三月份的销售增长情况能维持下去，两年的库存消化量就变成了8个月的消化量。今年全国还会有大量的库存与空置，因为除了部分住房政策做了纠错的调整之外，其他的抑制投资与消费的政策尚未做纠错的调整，自然也不会迅速回暖了，库存也还会增加。别忘了正是政府在2007年才提出扩大供给的号召，而这个供给扩大之后，政府并没有给增加的供给一个消化的周期，就在2007年的四季度开始打击投资与消费，这种政策的快速调头又怎么会不让市场失控并空置增加呢。
不要将政府政策调控的错误推给市场，更不要都推给开发商，刚性需求靠开发商去吹是吹不出来的，开发商也不会买那么多的房子结婚用或改善居住用。市场住房销售的增长已经用事实给了《北京蓝皮书》一个嘴巴，也让这些所谓的“专家”们该清醒清醒了。
至少我知道网上集中报道的这几点都证明《北京蓝皮书》的错误，当然也不排除还有更多的荒谬处。而让政府去直接干预与压制市场价格则更是违法而不可取的。这样的《北京蓝皮书》还是不出更好，省的被民众笑话。(任志强博客)
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