- 地产业成本流向调查:揭开房价与利润率背离真相
不久前，赵先生在北京西二环附近的某楼盘购买了一套南北向精装住房。与此前两个月他第一次看该项目时相比，销售均价已从15000元/平方米上涨到18500元/平方米。但房价的上涨并没有给赵先生带来更高的住房品质。小区环境、物业配套、装修标准、建筑材料甚至连外立面涂料都没有大变化。按照赵先生的理解，这3500元/平方米的差价自然成了开发商的营业利润。
2006年以来，全国房价一直快速上涨，即使是2008年房地产市场经历寒冬，全国房价指数也有6.5%的涨幅。购房人感受到的具体楼盘售价，更是大幅上扬后的高位盘整。不过，房价高涨并没有给房地产企业带来利润率的增长。财务数据显示，盈利能力相对较高的地产上市公司，其整体营业利润率持续走低。那么，涨价带来的收益究竟是成了开发商的利润，还是被各种成本所侵蚀？
土地溢价“收窄”营业利润
4月18日，中国证券报记者分别考察了北京近期热销的“华润·西堤红山”、“远洋·沁山水”和保利百合花园。三大楼盘当初拿地时的楼面地价约为每平方米4758.82元、5321.72元和5865元。按照三楼盘目前的销售均价计算，土地成本占售价的比重分别达到29.74%、38.01%和36.66%。其中，“远洋·沁山水”的拿地时间为2008年1月。
业内专家指出，我国自2004年8月31日实施土地招拍挂政策以来，土地成本直接反映出市场对房地产的需求程度。而房价高企直接推高了地价。在2007年开发商“拿地热”时，部分城市的地价上涨幅度高于房价。
根据国土资源部公布的“2008年全国主要城市地价状况分析报告”统计，去年全国地价仍在增长，但增幅放缓。预计今年一线城市居住用地价格将与去年持平；而二三线城市的地价仍存在上涨空间。
今年3月，土地底价成交率出现下降，溢价成交再次出现在北京、上海和天津等地。
事实上，自2007年以来，部分企业的拿地成本明显攀升。以华润置地为例，该公司自2001年起在北京黄村卫星城进行房地产开发，相继开发了翡翠城一至五期。2004年6月华润置地竞得该区域24号地，楼面地价为1447元/平方米；而2007年岁末，华润置地竞得该区域17号地块的楼面地价高达6291元/平方米。
从公司整体运营来看，个别项目拿地策略的失误，必然会摊薄其整体的营业利润率。而高房价带来的销售不畅，也影响到总资产周转率，给企业盈利能力构成伤害。
万科2005年-2008年上海项目土地成本构成报告显示，2005年万科开发的上海红郡项目楼面地价2200元/平方米，售价为12000元/平方米，土地成本占售价的18%。2006年，万科花园小城的土地成本占比攀升至28%。2007年开发的罗店项目，土地成本占比蹿至40%。即使是2008年通过低价收购获得的赵巷晶园项目，这一比例也维持在37%左右。而在同一区域，土地成本的增幅也保持了同样的水平。
中央财经大学管理科学与工程学院副院长李文斌指出，房价反映了市场供求关系，并通过倒推机制对土地价格产生影响。尤其当房地产商看好未来房价走势时，更倾向于高价拿地。纵观近几年的土地成本，其所占比重一直在上涨，尤其是2006年以后拿的地。此前的低成本土地已基本开发完毕，目前市场上以高价地为主。而2007年地价大涨，2008年以后地价高位运行，这将给房地产公司的未来业绩造成负面影响。
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