- 2009年房价仍有下行空间 开发商应自救为主
2009年，较高的房价还有一定下行空间，随着房价的合理回归，政策逐步落实，自住型需求将陆续释放。在国家已出台较多调控政策的条件下，2009年的政策立足点应该关注和解决房地产市场调整过程中出现的新问题、新情况，并遵循市场运行的客观规律，促进房价合理回归。
2009年房地产市场走势分析
首先，目前我国房地产市场仍处在持续发展阶段。与美国等发达国家住房市场已进入成熟期不同，我国正处在城市化和工业化进程加速阶段，住房水平低和需求比较旺盛，这是我国住房市场快速发展的重要基础，其中除了少数低收入群体需要政府提供保障性住房外，还有几种类型的住房需求要依靠住房市�。�
一类是刚刚步入社会不久、成家立业需要住房的年轻人，包括本地离开父母独立生活和外地进入大中城市工作的年轻人。他们需要的是功能设施齐全、舒适、方便、小户型、价格适中的住房；一类是生活水平提高、希望以小换大、改善居住条件的人群。这两部分人具有较稳定的收入和较强的经济能力，借助银行贷款，可以购买普通住宅，他们是社会的基本群体，占大多数，也是自住型住房的基本需求群体；另一类是投资型需求。改革开放使中国人民财富有了较大增长，需要有保值增值的渠道和工具，一部分人选择了投资住房市场。购置住宅是为了出租获利或住宅涨价后出售获利，是通过购房实现手中的货币增值。
其次，此轮房地产市场调整是市场经济的内在规律在起作用。从2007年年末开始，住房市场形势急转直下进入调整期，其根本原因是市场内在规律在对房地产行业几年高速增长积累的矛盾和问题进行自我强制调整。2004年以来，在我国经济较快增长、居民收入不断提高、对房地产市场预期向好的基础上，投资型住房消费大量入市，不断推高房价以获利；开发商大量高价拍地，以获取更高的回报，推高了住房的成本；自住型消费者在“买涨不买落”的心理驱使下，集亲戚朋友之力提前购房，透支了部分基础消费需求。几种因素叠加，埋下了隐患，导致目前住房市场需求减少和调整期的到来。这一点主要表现在如下三个方面：
一是大量投资者进入，市场需求过旺，使房价快速上涨，脱离了普通居民的承受能力，加之市场供应的中小户型、中低价位的住房偏少，将普通消费需求挤出了市场。二是房地产市场过快发展、房价过高引起了国家连续实施房地产调控政策，随着宏观调控的累积效应发挥作用，尤其是对第二套住房贷款政策的调控，一些投资性和投机性资金撤出住房市场。三是今年以来国际金融�；萦�，中国经济向下调整，消费者收入预期及对房价预期发生变化，观望气氛浓厚，加剧了市场调整的程度。
房地产市场的调整，短期内对经济稳定增长带来了较大影响，但此次调整是对前几年房地产业过快增长和房价虚高的修正，将使过高的房价逐步向合理水平回归，使供给结构和需求结构更加合理。这次调整是我国房地产业自1998年市场化改革以来，经历的真正市场周期性调整，得到市场锤炼和洗礼的房地产业将更具竞争力。房地产市场只有充分调整到位，才具备持续、健康发展的基础。
从宏观环境方面来看，2008年在国内外经济下行、前期国家偏紧的房地产调控政策影响下，消费者预期比较悲观，持币观望；随着国家宏观调控政策的调整，消费者预期逐渐发生变化，在观望中寻找机会。具体来讲，机会主要表现在以下几个方面：一是国家已经将支持房地产业稳定发展作为保增长的重点举措，并连续出台一系列鼓励住房消费的政策，从政策层面上给予消费者信心。二是我国连续出台强力度的刺激经济的措施，力争2009年经济增长保持在8%以上，在就业和居民收入增长方面基本稳定了预期。三是由于我国人多地少，目前仍然处在经济较快增长阶段，从较长时间看，住房价格仍然是稳步上升的趋势。近期房价下行是对前期房价过高的修正，而且国家连续出台多项鼓励住房消费政策，一旦房价调整到位，将会出现反弹。因此，部分自住型消费者开始关注房市，而理智的投资型消费者也在观察抄底的机会。
国家一系列调控政策也将继续影响我国房地产市场的发展。如2008年下半年，国家连续5次降低贷款利息，5年以上的贷款利息降低1.89个百分点；为了鼓励住房消费，将购买普通住房的贷款优惠利率由基准利率的0.85倍下调到0.70倍，使利用按揭贷款购房者节约了较大的利息费用。据银行计算，按等额本息还款方式的按揭贷款，以上两项因素使月还款额节约18%左右。10月份，财政部、税务总局决定：购买90平方米以下的普通住房契税减按1%收取，使购房成本降低了2%以上。同时，对个人购买和出售住房暂免印花税，出售住房暂免征收土地增值税，对出售普通住房给予营业税的优惠，降低了二手房的交易成本。
住房的市场价格可能还没有调整到位。2004年以来，尤其是2007年，我国住房价格较快上涨，在一定程度上偏离了居民的承受能力，使得住房市场量缩、价落。经过一年的调整，房价仅回落到2007年末的水平，2007年价格虚高的水分并没有被挤掉，虽然国家优惠政策降低了居民购房成本，但与居民的实际支付能力还有距离。2008年，央行第三季度城镇储户问卷调查显示，居民未来3个月有购房意向占比仅为13.3%，分别比上季和同期下降1.8和2.8个百分点，为1999年以来的最低点，这说明房价调整还没有到位。
综上分析，住房市场调整正在进行中，消费者持币观望等待机会，市场存量房较多，房价还有下行的空间，直至下跌到消费者接受的水平，整体看调整有向深度发展的势头。由此预计：2009年上半年，房价承接2008年的下滑势头，房价水平将继续回落。由于区域经济的差异性，各地区调整的进度和幅度不尽一致。一些调整比较早、调整幅度较深的城市，随着价格的下降，将有自住型住房陆续入市。随着经济适用房和限价房大量入市，下半年市场成交量将出现趋稳态势。
政策建议
在国家已出台较多调控政策的条件下，2009年的政策立足点应该关注和解决房地产市场调整过程中出现的新问题、新情况，并遵循市场运行的客观规律，促进房价合理回归。
第一，在市场调整中，应以开发企业自救为主，政府应鼓励开发商针对市场需求开展多种方式营销，合理定价，协助缓解与老业主的矛盾，打消开发商降价的后顾之忧。只有房价合理回归，才能释放需求。
第二，应注重发挥市场机制调节和自我修正的作用，利用市场的力量挤出泡沫，这样有利于行业可持续、健康发展，促进行业的调整和市场洗牌，促进行业集中度的提高。
第三，各地要因地制宜，不断探索，解决经济适用房和限价房建设和销售中出现的问题。应适时调整规划，可尝试采取政府收购作为廉租房，或扩大申购范围，甚至可以转为商品房的方式解决弃购现象。根据市场形势变化，科学、合理地核算经济适用房和限价房的发标价格。对于因建设经济适用房和限价房而增加成本、甚至亏损的开发商，要给予减免税费、资金支持等优惠政策，鼓励开发商积极参与保障性住房的建设。
第四，重视开发商资金紧张和存量房增加的问题。地方政府可以收购资金链断裂的项目作为廉租房，避免出现烂尾楼；并鼓励社会资金(包括企业和机构)低价收购部分存量房，用于做周转宿舍或出租。
第五，着手研究和解决制约房地产业健康发展的体制、机制问题。应抓住调整机遇，建立行业良性发展的长效机制，如规范地方财政与房地产业的关系、规范市场及房地产融资机制创新等，为房地产业持续健康发展奠定制度基础。(中国经济时报 廖英敏 作者单位：国务院发展研究中心市场经济研究所）
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