- 2009年楼市走势展望测试题 房价是否还会下跌？
楼市“小阳春” 泡沫难挤尽
本来，包括地产商在内的人都在预测，2009年的房价将驶入普降轨道，他们都做好了准备。
然而，春节以来蔓延全国的“小阳春”，让人犯起了迷糊：怎么突然冒出这么多人买房？市场回暖了？价格降到位了？
在北京，部分低价楼盘顺势出击，趁机小涨了一把。
自2007年11月步入“拐点”以来，楼市似乎染上了“思维紊乱症”，忽而滞涨，忽而“回暖”，房价像个“小脚老太太”，一步一挪，期间还不时传来诸如“救楼市就是救中国经济”、“房价下跌，经济崩�！钡脑右�，令普通购房者的心，一上一下。
但政府始终坚定不移地推进楼市调整，不管是2007年年底的24号文，还是去年年底的十项措施，都在贯彻住房从“市场化到民生化”的思路。从近日住房和城乡建设部部长姜伟新“房价必须调整”、银监会主席刘明康“严格执行二套房贷”的表态来看，目前楼市短暂的成交量反弹，并不能改变这一趋势。
事实上，“小阳春”只是被压抑了一年多的刚性需求的释放，因为高价房销售依然乏力，泡沫依然存在。
泡沫的存在，已经打乱了投资与消费的节奏———摩根大通预测，如今内地楼市的存量需24个月才能消化完。作为一个支柱产业，当房地产不能再进行后续投资时，它就已暗含风险。
因此，今年楼市的重任，仍是去泡沫化、去存货化。最终，住房将回归它的本原———居住的价值，而非热钱套利的工具。
廉租房、限价房等保障房的强势推出，也将推动这一过程。多层次住房供应体系的初步建立，让人们有望在北京、上海、深圳这样的大城市，不再为一套房子而背上一生的债。
安居，才能乐业。我们期待，我们对房价的关注尽快消失，因为，那是它正�；谋曛�。（记者 张晓玲）
姓名 邹涛
准考证号 200903050809
身份：深圳市民。2006年4月-2008年7月，发起“三年不买房行动”；2008年8月-2008年12月，发起中国首个“万人购房团”。
2009年楼市走势展望测试题
客观题(共9题 每题5分)
1、你认为今年房价是否还会下跌？
A.会，还要跌15%-30% B.会，但不会跌太多
C.不会 D.以上都不是
【选A 姜部长都说了，目前房价依旧超过购买力！泡沫还是客观存在，所以整体趋势一定是向下的�！�
2、你认为地方政府的各种救市政策，如政府购买商品房作保障性住房、购房退税、购房落户等等，能否提振楼市？
A.将使目前房价继续维持 B.有一定刺激作用，但不能促使楼市全面回暖
C.基本不起作用 D.以上都不是
【选C 这是一种杀鸡取卵的短视行为，拯救不了高房价�！�
3、对于目前争议最大的二套房贷政策，你认为应不应该放开？
A.可以考虑部分放开，如夫妻只有一套小一居的情况 B.不应该放开，如放开将使炒房死灰复燃
C.应该放开，放开有利于刺激住房消费 D.以上都不是
【选B 坚决反对，买二套、三套房的人至少要付50%以上首付，或者干脆全款才行�！�
4、保障性住房的大量入市，会对商品房市场有何影响？
A.会促使商品房价格下跌 B.不会有什么影响
C.有一定影响 D.以上都不是
【选A 保障性住房入市会使目前商品房房价合理回归，真正实现社会和谐�！�
5、在国际金融�；途盟ネ吮尘跋�，你认为楼市见底什么时候会显现？
A.至少一年以后 B.三年之内
C.今年年底之前 D.以上都不是
【选A 2010年上半年遭业主断供的房产拍卖等，会集中显现�！�
6、楼市复苏的标志是什么？
A.日均成交量上升 B.地产商放弃暴利，整体房价回归至2005年水平
C.大型地产商出清存货，开打价格战 D.以上都不是
【选C 此外，一个最实用的指标是，你的房屋租金和月供是否差不多�！�
7、你认同潘石屹所说楼市流通环节需要松绑吗？
A.完全认同 B.不认同
C.部分认同，尤其是二手房交易环节 D.以上都不是
【选B 在流通环节进行限制是必要的。但我也呼吁，政府对二手房交易环节再进行税费让利，以及手续简化�！�
8、在楼市下行时刻，会不会促使一些长期性政策如物业税、《住宅法》等出台？
A.会，物业税、《住宅法》势在必行 B.目前还很困难
C.不会 D.以上都不是
【选A 允许个别人占有多套房子，并且不承担更多的费用是社会资源分配的不公。物业税施行的条件已很成熟�！�
9、你个人打算什么时候买房？
A.今年下半年 B.一年后
C.三年内 D.以上都不是
【选A 我会履行我此前三年后再买房的承诺，下半年如果深圳新房还是现在的水平，我会考虑买个配套成熟的二手房�！�
论述题
新闻背景：近一年以来，全国楼市低迷，北京出现了部分开发商在资金压力下降价抛售楼盘的情况。人们开始怀疑，北京楼价会不会继续“向下拐”？
● 北京房价何时真正探底？ ● 如何看待“二套房贷放开”？ ● 大量存量房该如何消化？
参考答案 A
房价半年后难见底
答题人 潘石屹
SOHO中国董事长
潘石屹：对北京楼市短期内的走势并不看好，受存量房和保障房双重压力，半年后北京楼市也难见底。楼市恢复信心最重要的标志不是价格，而是成交量。今年中国的房地产和北京房地产市场仍会比较低迷。北京的住宅价格，在五环外，受保障房大量积压、房地产商资金链条紧张等因素的影响，下降的压力很大。一批在过去几年犯了错误的房地产商的倒闭、兼并和重组是“见底”的标志。
潘石屹表示，若只是简单地限制第二套住房，又出台政策要放开改善性住房，这两个政策就是一组矛盾。其实这些政策只要政府各部门互相协调好，就会很快解决。
潘石屹称，存量房的出现，说明房地产市场目前生产过剩，是房地产流通环节出了问题。政府部门应把房地产销售和出租流通环节的税费降下来，并且为二手房的销售和出租搭建一个公开、透明的平台，避免消费者在此过程中上当受骗。在房地产市场中，需求若没有启动起来，只是简单地给房地产行业注入资金，将会形成恶性循环。
参考答案 B
放开是大势所趋
答题人 郭松海
全国政协委员
郭松海：中国部分城市尤其是北京，房价何时止跌，目前还无法预料，对于楼市的探底很难做出预判。虽然目前全球多个国家都出手稳定经济，但经济形势仍未扭转，世界性的经济�；膊暗焦诘木没肪�。受其影响，有购买需求的人群收入预期减少，开始放缓购房需求。
郭松海表示，二套房贷可以放开，尤其是近期改善性需求购买增加，也是大势所趋。目前楼市偏冷，且国内投资渠道狭窄，放开二套房贷可以促进改善性的升级置业，同时也可以拉大内需。不要因为购买二次以上住房有投资或投机行为，就一刀切地紧缩第二次以上购买。此外，如果政府可以开征不动产闲置税，对于以投资性购买的二套房也是一种约束。当然，放开的仅仅是第二套住宅购买，如果第三套的话则仍应以紧缩为主。
郭松海称，目前存量房源巨大，政府部门要充分发挥宏观调控的作用，主动用税收杠杆，采取开征不动产闲置税的措施，打破部分开发商待价而沽的梦想，迫其降价促销。
参考答案 C
降价是唯一出路
答题人 于凌罡
北京合作建房发起人
于凌罡：北京房价目前正在下降过程中，谈探底有些为时尚早。他认为，北京的住宅平均价格将理性回落到每平米约7500元/平米(平均楼面地价约4500元+每平米3000元的建房价)，五环内住宅平均价格则大约是8600元/平米(平均楼面地价是5593元每平米+每平米3000元的建房价)，这样的价格是比较靠谱的价格。
于凌罡表示，没有必要放开�！岸追看钡某踔允且种仆蹲始巴痘怨悍�。放开二套房贷后，投资性购买不可避免会冲进来。目前业内呼吁解禁二套房贷，主要目的是以此来刺激楼市，促进销售量。这和部分地方政府之前出台的购房入户等政策是一个模式，如果房价居高不下，通过这些方式来刺激楼市，解决不了本质问题。没有真正的实惠，购房者是不会轻易出手的。
于凌罡称，存量房的出现不可避免，这是北京房价居高不下的集中表现。眼下没有太好的办法来解决存量房问题。主动权在开发商手里，如果开发商想消化存量房，那就降价销售好了，这是目前唯一也是最好的办法。
- 案例
看遍城中房还是买亏了
“我们的房子跌了�！蓖鯁丛诘缁澳峭房嘈ψ潘�。
王喆，30岁，供职于一家证券机构。王喆和妻子来京工作快6年了，去年10月，两人在北五环北苑家园买了一套二手房———90平米两居，终于“在北京有了一套自己的房子”。没想入住仅两月，这套房的单价就跌了1000元左右。
“庆幸没在高位时买房”
“总算没在房价最高的时候进入�！蓖鯁此�，2007年至2008年上半年那段时间，一有空他就在京城各处奔波，寻找自己买得起的房子。
“手头只有20万，只能买总价80万的房子�！蓖鯁纯垂芏喽址�，不是太贵，就是太差。王喆的购房计划被迫搁置。
“2007年9月，二套房贷首付和利率提高等新政出台后，楼市似乎被抑制住了�！蓖鯁此�，到了2008年年初，深圳、广州等地传来房价下跌的消息。这时，王喆看中了一套房山的房子，每平米5000多元，没想到却和远在山西老家的母亲产生了分歧。母亲认为，房山太远，交通又不方便，也没什么配套设施。但王喆觉得，自己看房子已经看得太累了，就想差不多钱够了，买一套得了。为此，一家人闹得很不愉快。
“那时候就是为买房而买房，就是为了给爸妈交差�！蓖鯁椿匾�，当时正筹备婚礼，房子的事女友父母也催得紧，而自己已经很疲了。
“已经买了后悔也没用”
去年10月，王喆去北苑家园附近办事，感觉这个社区不错，有地铁10号线，遂给中介留了电话。
房东人不错，又着急用钱，给了他们一个便宜的价格，10500元/平米，当时同类的房子要11000元/平米以上。
两个月后，房子就掉价了。附近的新楼盘纷纷推出团购和特价，最低到了8000元以下。
到了年底，国务院推出十项措施，鼓励自住型购房，以及地产商以合理价格促进销售，北京亦出台了购房优惠政策。不过王喆说，后悔也没用，反正已经买了，自己住，就认了。（记者 张晓玲）
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