- 重庆第五中级法院公布房地产典型纠纷十大案例
中新网重庆3月15日电(银雪)15日，重庆市第五中级人民法院向社会公布重庆2009年房地产典型纠纷十大案例，涉及房屋结构变更、买卖合同签订不谨慎、开发商不遵守承诺等各方面。
法院发布的十大案例如下：
一、陈燕妮与星星公司商品房买卖合同纠纷案
【基本案情】2009年4月，陈燕妮与星星公司签订《房产定购协议书》约定：陈燕妮定购星星公司开发修建的商品房一套，并于签订协议时支付定金1万元；如陈燕妮不履行该协议或不在2009年4月27日前与星星公司签订《商品房买卖合同》，陈燕妮所交定金不予退还；如星星公司不履行该协议，应当双倍返还所付定金。该定购协议另载明：陈燕妮在签订定购协议时已详细阅读和了解星星公司在销售现场公示的《商品房买卖合同》范本、补充协议等购房文本的内容。
2009年4月19日，陈燕妮准备与星星公司签订《商品房买卖合同》时，认为该合同的补充协议有许多不公平条款，便未予签订合同。2009年4月24日、2009年5月13日，陈燕妮相继向星星公司发出两份函件，要求修改《商品房买卖合同》，解决合同中的不公平条款，否则星星公司应退还其定金1万元。星星公司拒绝退还定金。陈燕妮遂以商品房买卖合同补充协议条款侵害其合法权益为由，向法院起诉，要求星星公司返还定金1万元。
【裁判情况】重庆市五中法院终审认为，陈燕妮与星星公司签订的《房产定购协议书》合法有效，该协议明确载明：陈燕妮已详细阅读和了解星星公司在销售现场公示的《商品房买卖合同》范本、补充协议等购房文本的内容。故陈燕妮应按定购协议约定的合同基本条件与星星公司签订正式的《商品房买卖合同》。陈燕妮单方要求修改合同条款被拒，致使正式的商品房买卖合同未能签订，星星公司有权依据定购协议的约定和定金罚则拒退定金，遂判决驳回陈燕妮的诉讼请求。
【法官点评】购房者应慎重签订定购协议。订购协议明确了《商品房买卖合同》的具体内容，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同的，应当按照法律关于定金罚则的规定处理。因此，购房者在签订定购协议时，应详细了解协议内容，否则一旦签订协议，将承担法律规定或合同约定的义务与责任。
二、王司宇与巴图公司商品房买卖合同纠纷案
【基本案情】 2007年12月，王司宇与巴图公司签订《房地产认购书》，约定王司宇购买巴图公司开发的别墅一套，并向巴图公司支付了定金10万元。巴图公司称：2009年1月24日，通过特快专递向王司宇送达了《逾期签约通知书》；按照《房地产认购书》的约定，王司宇应于2009年1月15日前与该公司签订《商品房买卖合同》。但是，王司宇未按期来公司签订买卖合同。若王司宇于上述期限内仍未与该公司签订买卖合同，该公司将依照《房地产认购书》的规定处理。之后，王司宇一直未到巴图公司签订《商品房买卖合同》，巴图公司便将房屋出售他人。王司宇对巴图公司的说法没有更多的反驳，只是说没有收到通知，双方签订的《房地产认购书》也找不到了，请巴图公司提供原件，要求巴图公司退还定金10万元。法院审理的整个过程中，王司宇与巴图公司均没有向法院提交《房地产认购书》原件。
【裁判情况】重庆市五中法院终审认为，王司宇与巴图公司虽然均承认签订《房地产认购书》及王司宇向巴图公司缴纳定金10万元的事实。但是，王司宇不承认有关的违约条款；双方最终未签订正式的《商品房买卖合同》；巴图公司实际也将该房产出售给了他人，双方签订《房地产认购书》的目的并未实现。双方均提不出所订立的《房地产认购书》原件，致对违约行为及责任无法确定。我国民事诉讼法第六十四条规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据；第六十八条还规定：书证应当提交原件。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。于是，判决巴图公司退还王司宇定金10万元。
【法官点评】因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。定金是把双刃剑，在约束购房者的同时，也约束了开发商。本案因双方均提不出《房地产认购书》原件，系对自己提出的主张，不能提供证据，法院无法判定双方的责任，按不可归责双方的事由导致商品房买卖合同未能订立处理，故判决巴图公司退还王司宇定金10万元。但是，如果开发商违约将所认购的房屋转卖他人的，开发商应双倍返还定金；如购房者违约导致未能订立合同的，购房者无权要求返还定金。
三、李飞与南翔公司商品房买卖合同纠纷案
【基本案情】2008年1月，李飞与南翔公司签订《商品房买卖合同》，购买南翔公司开发的预售商品房一套，并约定“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致房屋质量、使用功能或使用环境发生重大影响时，南翔公司应当在有关部门批准同意之日起l0日内将变更内容书面通知李飞，李飞可以解除合同”。2009年3月，李飞接到南翔公司发出的接房通知后到现场查看，发现开发商将合同上位于入户厨房位置的天然气管道改到客厅阳台上。遂以房屋结构有所变更，向南翔公司发出“退房声明”。南翔公司不同意李飞退房。李飞将南翔公司告上法庭，要求退房。
【裁判情况】重庆市五中法院终审认为，本案争议的焦点问题是房屋天然气管道从厨房改到阳台是否属于房屋结构的调整及使用功能重大变更。天然气管道的安装有特别的规范和要求，不可能满足所有业主的意愿。有关行政管理部门认为，天然气管道的安装位置变化，既不属于规划的变更和设计上的变化，也不属于房屋结构改变。法院判定，天然气管道的改变并不构成购房合同约定的解除条件，李飞不能据此解除合同。故依法驳回李飞的诉讼请求。
【法官点评】天然气管道安装位置的调整不属房屋结构的变更，购房者不应以此为由解除合同。天然气管道的安装具有极强的技术专业性，一般均由具有天然气安装资质的专业安装人员本着安全第一、方便生活的原则确定，规划部门和设计部门是不能固定管道位置的。在设计时，天然气管道位置原则上放在厨房，但如果涉及安全隐患问题，专业安装人员可对安装位置予以调整，此调整不属房屋结构的变更内容。如购房人要求天然气管道必须安装在厨房内，可在订立合同时明确作出约定，开发商承诺之后如有变更，购房人可以据约定起诉开发商违约，合同上没有明确约定的，开发商则不构成违约。
四、林小艺与秋韵公司商品房买卖合同纠纷案
【基本案情】2007年5月，林小艺与秋韵公司签订《商品房买卖合同》，约定：林小艺购买秋韵公司开发的住宅房屋一套；秋韵公司应在2007年7月20日前将已进行竣工验收备案登记的商品房交付林小艺，逾期交付的，秋韵公司自最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，向林小艺支付已交付房价款日万分之五的违约金；秋韵公司交付房屋时取得了竣工验收备案登记的，林小艺不得以其他理由拒绝接房，接房时林小艺认为需维修的事项，应按《商品房质量保证书》的规定，要求秋韵公司承担保修义务。但是，维修事项不能作为拒接房屋并要求秋韵公司承担逾期交房责任的理由。2007年6月27日，秋韵公司取得竣工验收备案登记证。2008年2月16日，林小艺接到公司接房通知，却以房屋需要维修为由不接房。2009年4月15日，秋韵公司将维修后的房屋交付给林小艺。林小艺要求秋韵公司承担2007年7月21日至2009年4月15日期间的逾期交房违约金，被秋韵公司拒绝。林小艺遂起诉至法院。
【判决情况】重庆市五中法院终审认为，林小艺与秋韵公司在购房合同中明确约定，房屋维修事项不能作为拒绝接房及要求秋韵公司承担逾期交房责任的理由，故秋韵公司于2008年2月16日通知其接房而未予接房的责任应由林小艺自行承担。但是，秋韵公司应当承担2007年7月21日至2008年2月16日期间的逾期交房违约责任，遂判决支持了林小艺的部分诉讼请求。
【法官点评】：不具备法定或约定的拒绝接房条件时，购房者拒绝接房的后果应自行承担。本案中，开发商与购房者在合同中明确约定房屋交付条件为商品房已进行竣工验收备案登记，并约定“房屋的维修事项不能作为拒绝接收房屋的理由”。所以，购房者在商品房竣工验收备案登记前有权拒绝接房。但是，经过竣工验收后，应予接房，不能以房屋的维修事项作为拒绝接房的理由。如果确实存在整改事项，可向开发商主张整改并整改期间的损失。
五、李月玖与永航公司商品房买卖合同纠纷案
【基本案情】2006年11月，李月玖与永航公司签订《商品房买卖合同》，约定：李月玖购买永航公司开发的房屋一套；永航公司应于2007年12月31日前，将已竣工验收备案登记的商品房交付李月玖，逾期交付的，永航公司应承担逾期交房违约金。2007年10月12日，该房屋经竣工验收合格，并进行了竣工验收备案登记。2007年12月28日，永航公司通知李月玖接房。李月玖在验收房屋时，发现讼争房屋生活阳台铁栏杆与公共露台铁栏杆相连，且有室外电线搭在该公共露台的铁栏杆转角处，李月玖便以房屋需要整改为由不予接房。永航公司不允，李月玖遂诉至法院，要求永航公司整改房屋生活阳台铁栏杆直接捆绑的室外电线，并承担逾期交房违约金。2009年3月18日，案外人对公共露台铁栏杆转角处的室外电线搭进行了拆除。
【裁判情况】重庆市五中法院终审认为，讼争房屋虽已经验收合格，但与讼争房屋生活阳台相连的公共露台搭接的室外电线不符合电气装置安装工程及验收规范，存在重大安全隐患，使房屋的正常使用受严重影响，李月玖有权拒绝接房，永航公司构成违约。法院判决永航公司给付李月玖相应的逾期交房违约金。
【法官点评】房屋存在重大安全隐患或不能满足基本使用功能时，购房者可以拒绝接房�？⑸探桓兜姆课菔欠穹辖桓短跫�，购房者在哪些条件下可以拒绝接房，一要尊重当事人的约定；二要看是否满足法律法规规定的标准；三要考虑房屋存在的质量瑕疵是否能够满足房屋的基本使用功能。一般情况下，开发商已取得竣工验收备案登记证，已经符合合同的约定和法律的规定，购房人不能拒绝接房。如果双方在合同中约定有特别的交付条件和标准，开发商不能以已取得竣工验收备案登记为由对抗购房人�？⑸探桓兜姆课荽嬖谥卮蟀踩�，不能满足基本使用功能的，购房者也可以拒接房屋。
六、傅瑶与华麟公司商品房买卖合同纠纷案
【基本案情】2004年7月，傅瑶与华麟公司签订《商品房买卖合同》，约定：傅瑶购买华麟公司开发的住宅房屋一套，华麟公司应于2005年12月31日前将质量验收合格及竣工验收合格的房屋交付傅瑶。如逾期交房，华麟公司应自约定交房的最后期限的第二日起至实际交房之日止每日按已付房价款的万分之二支付逾期交房违约金。2006年12月31日，华麟公司向傅瑶实际交付房屋。交接房屋时，华麟公司在其制定的《房屋交接表》中明示：“现项目已通过质量验收，还未进行竣工验收备案登记，你在认知该现状的情况下，经验房后自愿接房”。傅瑶在交接表上签署“同意接房”，并实际占有了该房屋。2007年9月30日，傅瑶接收的房屋经竣工验收合格。之后，双方因逾期交房违约金问题发生纠纷，华麟公司向傅瑶支付了2006年12月31日之前的逾期交房违约金，不同意支付自2007年1月1日起至2007年9月30日止的逾期交房违约金。傅瑶遂向法院起诉，要求华麟公司每日按傅瑶已付房价款的万分之二支付自2007年1月1日起至2007年9月30日止的逾期交房违约金。
【裁判情况】重庆市五中法院终审认为，华麟公司虽于2006年12月31日将房屋交付给傅瑶使用，但该房屋尚未竣工验收合格，不符合合同约定的交付条件�；牍境械�2006年12月31日将房屋交付傅瑶使用前的逾期交房违约金外，还应承担直至交付合格房屋为止期间相应的逾期交房责任。但是，在双方的书面交接房手续已载明房屋不符合合同约定的交付条件的情况下，傅瑶仍签收接房并使用，故对华麟公司所承担的合同约定的违约责任额度应予以酌情减轻，遂判决华麟公司每日按傅瑶已付房价款万分之零点五承担相应的逾期交房违约金。
【法官点评】开发商向购房者交付尚未竣工验收合格的商品房的，应承担相应的逾期交房违约责任。我国法律明确规定，商品房交付使用的最基本条件是经竣工验收合格。交付经竣工验收合格的房屋既是法律的强制性规定，也是本案双方当事人在合同中的约定。因此，华麟公司向傅瑶交付未经竣工验收合格的房屋既违法了法律强制性规定，也违反了合同约定。虽然傅瑶知悉房屋未竣工验收合格并实际接收了房屋，但华麟公司至房屋竣工验收合格前的逾期交房违约责任不能完全免除。但是，傅瑶明知房屋没有竣工验收合格而接房，有一定过错；其占有房屋并使用，已使其损失有所减小，所以法院综合双方的责任情况作出了判决。
七、张亚南与鹏程公司房屋买卖合同纠纷案
【基本案情】2006年8月2日，张亚南与鹏程公司签订《商品房买卖合同》，约定鹏程公司将其开发的商品房云雾阁B区住宅一套出售给张亚南，交房时间为2006年8月31日。合同签订当日，张亚南付清全部购房款，并支付购房契4167.51元。鹏程公司于2006年8月4日在重庆某报刊登售房广告，承诺“8月1日至31日，云雾阁B区购房业主享受免契税优惠”。广告刊登后经过2-3个月，张亚南才知悉广告内容。张亚南认为自己属于8月份新购房客户，应当享受免契税优惠。鹏程公司拒绝张亚南享受。张亚南遂诉至法院。
【裁判情况】重庆市五中法院终审认为，鹏程公司于2006年8月4日在重庆某报刊登的售房广告中承诺“8月1日至31日，云雾阁B区购房业主享受免契税优惠”，以其行为向社会公开作出承诺自愿承担符合条件购房业主交纳房屋契税的义务。而张亚南是8月2日购买云雾阁B区房屋的业主，鹏程公司应遵守诚实信用原则兑现其承诺，应向张亚南支付已经交纳的购房契税。遂判决主张了张亚南的全部诉讼请求。
【法官点评】开发商应诚信经营，违反其承诺的，应承担相应的违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定：当出卖人对其开发项目规划设计范围以内的商品房及相关设施所作的一些详尽具体的说明和允诺，足以让买受人产生信赖而签订商品房买卖合同以及对房屋价格的确定有重大影响的，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，鹏程公司理应遵守诚实信用原则兑现其承诺。同时提醒购房者，为避免将来产生不必要的纠纷，可以要求将广告内容写进合同中或者签订补充协议，并明确约定违约责任。
八、陈奇与大宏公司商品房买卖合同纠纷案
【基本案情】2008年3月，陈奇与大宏公司签订《商品房买卖合同》，购买大宏公司开发的预售商品房一套。合同载明“商品房的基本情况为幢号3号、总层数28、1单元、所在层次17、房号17-7”等内容。陈奇接房时发现所建房屋实际楼层为33层，遂以实建房屋总层数与合同载明的28层不符为由要求大宏公司赔偿损失。大宏公司不拒绝。陈奇起诉至法院。
【裁判情况】重庆市五中法院终审认为，合同载明的房屋总层数为28层，而大宏公司实建房屋楼层为33层。宏公司人行为违背了合同对商品房基本状况的约定。大宏公司增加楼层的行为必然使陈奇预期的相关公共设施使用人数增加，居住舒适度下降，大宏公司的加层行为对陈奇的损害确实存在。综合考虑陈奇遭受损害的程度、大宏公司违约超建可能获得的利益等因素，判决大宏公司赔偿陈奇4500元。
【法官点评】开发商违约提高容积率，应当承担相应违约责任�？⑸逃Π凑展婊笈藿ǚ课�。大宏公司所建房屋总层数与与合同载明的总层数不符，超建提高容积率，违反了双方合同约定，因而应承担相应的违约责任。
九、秦远与蒙泰公司商品房买卖合同纠纷案
【基本案情】2006年2月，秦远与蒙泰公司签订《商品房买卖合同》，购买蒙泰公司开发的住宅一套。2006年12月，秦远对所购房屋进行装修并入住，后发现房屋内墙体出现纵向和斜向裂纹、结构梁部分开裂、铝合金窗边渗水、铝合金窗和玻璃不合格。秦远要求蒙泰公司整改修复，蒙泰公司不允，秦远遂向法院起诉，要求蒙泰公司赔偿房屋修复费用，并赔偿修复房屋期间的搬家费、过渡费、清洁费等费用。
【裁判情况】重庆市五中法院终审认为，秦远所购买房屋在保修期内出现了墙体裂纹等质量问题，蒙泰公司应当承担修复责任。蒙泰公司同意由秦远自行修复，其应赔偿秦远房屋修复费用4977元。对墙体裂纹的处理需要进行剔打、堵塞水泥浆、刷漆等，在房屋修复期间无法正常使用房屋，蒙泰公司应承担修复房屋期间产生的搬家费、过渡费、清洁费等损失。综合考虑房屋修复面积及当地一般社会生活情况等因素，判决蒙泰公司赔偿秦远在房屋修复期间的搬家费、过渡费、清洁费等。
【法官点评】因房屋存在质量问题需要修复的，购房者可以请求开发商赔偿因房屋修复期间所产生的搬家费等费用。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承�！�。本案中，秦远在房屋修复期间不能正常使用房屋，其要求蒙泰公司赔偿搬家费等损失符合法律规定。
十、汪海与汪波房屋承租权纠纷案
【基本案情】汪海与汪波房屋系同胞兄弟，其生母项兰。1999年，城市房屋拆迁过程中，项兰拥有的产权房一套被拆迁，拆迁单位按照双方约定安置项兰两套公房供其承租使用，并登记在项兰名下。该两套公房分别位于宝山巷8号3-3、宝山巷5号10-2。其中，宝山巷8号3-3室房屋由项兰和汪海居住使用，汪海的户口也落在此处，汪波从未在该房屋生活；宝山巷5号10-2室房屋由汪波及其妻何赛赛居住使用。2005年2月，项兰死亡。经汪波申请，拆迁单位将前述两套房屋的《公有房屋住宅租约》中的承租人更改为汪波。后汪海与汪波因房屋承租使用问题发生纠纷，汪海向法院起诉，要求确认其系宝山巷8号3-3房屋的合法承租人。
【裁判情况】重庆市五中法院终审认为，建设部《城市房屋租赁管理办法》第十一条三款规定：“住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住2年以上的家庭成员可以继续承租”；《城市公有房屋管理规定》第二十八条规定：“承租住宅用房的，承租人在租赁期限内死亡，其共同居住两年以上的家庭成员愿意继续履行原契约的，可以办理更名手续”。汪海作为项兰的子女，并随项兰居住在宝山巷8号3-3室，至今仍持有该户籍的户主身份,其有权在原承租人项兰死亡后继续承租该房屋�！吨厍焓泄蟹课葑饬薰芾碓菪邪旆ā返诹跞罟娑ǎ骸俺凶馊吮匦胧鞘导首》咳�。承租人死亡或迁离本区(县)的，除另有规定外，其同住的家庭成员可优先承租房屋的一部或全部”。所以，汪海享有对该房的优先承租权。汪波既未在宝山巷8号3-3室实际居住，又未与实际居住且享有优先承租权的汪海协商，私自将该房承租人进行变更的行为无效，遂判决支持了汪海的诉讼请求。
【法官点评】违反规定擅自变更公房承租人的行为无效。公房承租是特定历史条件下的特定产物，延续至今仍大量存在。一般情况下，以一人名义承租公房，然后亲属多人居住使用所承租的公房。在共同生活过程中，常发生变更承租人的情形，结果导致亲属之间产生诸多纠纷。此类问题应以法律法规和政策的规定来处理，主要参考房屋出租人的意愿，不能仅凭《公房租约》来简单认定合法承租人。
(注：公布的案例个人姓名和企业的名称与判决书的姓名和名称为化名)
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