- 广州救楼市务实理性 楼价大跌可能性极少
相比广东省两会，刚刚结束的广州市两会传出更多“实在”的消息与政策利好。房地产所渴望的救市政策虽然没有“想象中美丽”，却也收获了不少的好消息。特别是多项市政利好出台，或是大手笔的“广佛一体化”规划、或是务实的进度日程表，皆表现出在亚运会即将到来前的2009年，“市政输血”将极大地带动城市面貌得以改变，而从中提升了某些板块的土地价值与房地产地位。
相对比其他城市，广州的救市政策更为理性，政策之手对市场的干预力度明显较小。这样的政策取向显然基于“广州楼市整体大落的风险不大”的判断，广州市国土房管局局长谢晓丹认为，2008年6月起，市场成交开始复苏，月均成交量达到55万平方米左右，说明广州楼市仍有较大刚性需求支撑。正是购买力的存在与一定成交量的保证，广州市场虽处于调整期仍能保持基本平稳。
2009年楼市将怎么走？事实上，政策的走向已经告诉了市民一个基本的态度，那就是广州市楼价大跌的可能性极少。这对于买家来说，是一个较为可信的信号；对于市场来说，也毋宁是一次信心的暗示。
1.绝对说“不”
对于广东省两会期间所透露的一些房地产救市措施，广州市场将针对自身的情况执行，某些政策绝对不会推行，这表明了广州市政府对救市政策的谨慎态度。
一“不”：不会直接向开发企业收购一手房
背景：广东两会消息：广东今年将开展政策性租房制度试点，或向开发商购买库存商品房作为廉租房。
回应：广州市国土房管局局长谢晓丹回应：不会直接向开发企业收购一手商品住房。
谢晓丹透露，今年广州的住房保障政策将有一些创新举措，探索收购位于中心城区的小户型二手房、团购或团租“城中村”改造农民公寓等方式，拓宽保障型住房来源。这样不仅可以防止住房资源的闲置、浪费，也有利于活跃二手住房市场，带动一手住房市场。但需要特别强调的是，在收购范围上，广州一般情况下不会直接向开发企业收购一手商品住房。此外，今年广州还将探索建立经济租赁房和经济适用住房货币分配制度的可行性。
点评：广州政府明确表示不会替开发商的“消化不良”埋单�？蠢�，开发商唯有加强运动、加快“肠胃蠕动”，以尽快消化“滞涨”的问题。
二“不”：暂不借鉴上�！肮悍咳牖А闭�
背景：关于购房入户，在广东省两会上，广东省建设厅提出：有条件的城市可以根据实际情况来放宽政策。近日，上海推出“居住证转户籍”的做法，放松户籍制度。
回应：广州市委副书记、政法委书记张桂芳日前接受记者采访时表示，广州暂时没有这方面的考虑。
张桂芳针对广州会否效仿上海实施居住证转户籍的政策提出明确否定的态度：“我们现在还没有研究这个问题，目前还没有这个考虑�！倍杂谏虾Ｊ凳┑木幼≈ぷЪ淖龇�，项阳委员认为，作为吸引人才的一种手段，广州应该借鉴上海，放开户籍限制。有些委员则认为需从长计议，总之争议仍然不断。
点评：购房入户假如放宽，绝对是提振房地产市场的一剂猛药�？墒嵌猿鞘腥丝谘沽θ匀缓艽蟮墓阒菔欣此�，大概这不过是“水中花，镜中月”而已。
2.绝对叫“好”
广州市两会期间，也透露出一系列针对房地产市场的更宽松的政策，特别在刺激房地产消费方面，广州市同样保持积极的态度。
利好一
“90/70”总量平衡灵活调控
背景：针对北京等地“变相解禁”2006年开始在全国执行的“新建住宅套型90平方米以下占开工总量70%”的严厉规定，广州是否也会解禁？
回应：广州市国土房管局副局长黄文波称：会对90平方米住房占项目70%比例的政策，进行针对性、灵活性的调整。
广州会否解禁“90/70”大限？黄文波接受记者采访时表示，发展中小户型住房建设，是中央宏观调控的精神，其中“90/70”政策是调控措施之一，广州会严格执行，当然，在实施过程中，会根据广州房地产市场特点来总量平衡。比如一般在城区中心的项目，90平方米以下户型会多一些；郊区的楼盘，90平方米以下户型会少一些，这也是本身受到土地资源限制�！霸谥行』头矫�，广州一直都在做总量控制，区域平衡”。有业界人士指出，对于“90/70”政策，广州向来是“只做不说，既严格执行又灵活控制”。事实上，广州市出让的住宅地块有关对户型的限制都是不尽相同的，不久前出让的老城区一地块，就要求全部为90平方米以下的户型。
点评：“90/70”是在一定市场环境下的特定政策，“既严格执行又灵活控制”，也可以称得上是市场调控的有效手段。
利好二
公积金上限或将上调
背景：广东省两会上，广东省建设厅厅长房庆方表示：今年还要加大自住型和改善型住房消费信贷支持力度。逐步扩大住房公积金覆盖面，压缩审批时间，简化贷款手续，提高贷款额度。
回应：广州市市长张广宁透露“职工年均工资增至45251元”，住房公积金、医疗养老将随之调整。
张广宁称，广州去年全市职工平均工资增至45251元，即月均3771元。按惯例，住房公积金的缴存每年都要根据工资水平相应调整，专家按照去年全市职工平均工资测算，7月1日起，新一个年度(2009年度)的公积金将按新的基数缴存，公积金账户每月的“封顶线”将达7542元。
点评：公积金缴存金额的提高，对刺激居民购房有一定的作用。特别对于有稳健收入预期的公务员、事业单位工作人员等消费群体，公积金使得其购房压力进一步降低，购房欲望将明显增强。
利好三
“五一”黄金周营销节点重来
背景：“五一”能否重回七天长假以刺激内需，成为广东省两会中热议的话题之一。
回应：广东省旅游局有关负责人介绍，在刚出台的《关于试行广东省国民旅游休闲计划的若干意见》(以下简称《意见》)中提出，鼓励人们将带薪年假与法定节假日相连接，实现更长的休假周期。
《意见》中提出18条主要措施，国民旅游休闲计划将落实带薪休假制度，鼓励人们将带薪年假与法定节假日相连接，广东将创造必要条件鼓励和引导居民，在“五一”国际劳动节等国家重要法定节假日前后集中安排休假，形成较长假期的旅游黄金周。
点评：尽管该举措为刺激旅游经济而来，但对楼市的“五一”营销节点来说，显然更有节日气氛与营销氛围�？⑸桃惨煤孟胍幌�，如何将计划“五一”出游的人们吸引来看楼了。
其他利好
●2009年商业用地规模增加
据介绍，2007年和2008年，全市十区商品住宅用地供应规模达到6.42平方公里，规划建筑面积在1400万平方米左右，广州市商品住宅用地供应应该能满足未来两年的住房需求。
2009年，商品住宅用地供应规模初步计划与2008年的供应规�；颈３窒嗟�，商业服务业用地供应规模同比将有所增加。
●今年底前解决“办证难”
将确保在2009年底前基本解决“办证难”问题。广州市国土房管局局长谢晓丹表示，在解决历史遗留的房地产“办证难”问题上取得突破是2008年房地产管理工作亮点之一。2008年出台了解决“办证难”问题的《若干意见》，完成了时间跨度逾30年、涉及小业主逾6万户的历史遗留“办证难”楼盘调查工作，已通知303个项目涉及业主排期办证，直接受益小业主超过1万户。
3.城市规划利好
在广州市两会期间，接二连三传出的是大手笔的规划以及更务实的市政工程日程表。亚运会越来越近，广州市各项市政工程将一一落地，更佳的城市面貌将呈现在市民面前。这样的“救市”政策更为市民所乐见，这对于提升城市地位、提高土地价值、增强居民生活的幸福指数，皆是“大好”之举，比单纯地利用政策之手来拉动楼市更让普通市民得益。
利好一
地铁新三线，升值有保障
日前，6号二期、7号一期、9号三条地铁线获国务院批复的消息使花都、番禺、金沙洲和萝岗市民十分振奋。地铁“新三线”深入目前公共交通配套不完善的花都、番禺、金沙洲和萝岗四地，属于雪中送炭。
目前花都、番禺、金沙洲和萝岗楼盘的价格比广州市中心区便宜得多，像花都汽车城板块，目前部分楼盘均价仅为3500-4000元/平方米。在“新三线”的利好下，广州人选择便利地铁盘的范围更广了，地铁物业的进入门槛也更低了。
业内人士认为，修地铁虽然表面上不属于房地产救市举措的范畴，但相比之前积极讨论的“购房入户”、“购房退税”等救市措施，对社会和楼市都是百利而无一害�！奥蚵ジ诺靥�，房子升值有保证”的置业概念已深入人心，地铁所到之处，楼市风生水起，不失为曲线救市的好办法。
利好二
广佛一体化，西联添活力
省市两会上关于“广佛同城化”的话题热度未散，广州市规划局就公布了正在编制的《广佛同城化发展规划》草案的构想。在这份新鲜出炉的构想中，除了区域生态资源共同�；�、统筹布局交通基础设施、两地产业互补之外，更透露未来广佛将共享共建区域水源和供水管、广州新客站为佛山地铁专门预留了接驳口等利好消息。
广佛同城化将带来相关的产业变局，房地产业便是其中之一。随着两地距离的缩小，交通、通信等生活成本大幅度降低，两城楼市一体化趋势也越来越明显。在广州工作，居住在佛山不再是遥不可及的事情，事实上，有越来越多的买家，正在实现工作、生活异城化的模式。这种庞大的置业需求，势必将有利地促进广佛楼市的发展。建设如火如荼的广佛地铁，连接广州西南与佛山片区，更将直接快速提升地铁沿线的物业价值。
目前，在两地接壤处的金沙洲、南�；漆绕�，各大型居住社区的开发和落成，已经足以体现两地楼市一体化的步伐。
利好三
BRT排日程，楼盘呼利好
备受关注的中山大道快速公交试验线工程(BRT)于两会结束时出台了详细的施工进度计划，其中，西段工程(体育中心站-茅岗站)现在已经进入全面施工阶段，预计5月底可完成道路红线内构筑物的拆除，沿线16个站台将在9月底前完成，10月份完成道路清理和恢复，争取年底试运行。东段工程(茅岗站-夏园站)因拆迁问题将延迟到明年亚运会前投入运行。
中山大道BRT贯穿天河交通主动脉，最大的好处在于改善天河居民的出行问题。因此，中山大道乃至东部板块的多数楼盘都表示欢迎，并以此作为楼盘宣传的卖点之一。周边楼盘的相关负责人均表示，中山大道的拥挤交通一直都是硬伤，很多人即使看上了这里的房子，但考虑到交通的问题，都打消了购买的念头，BRT和地铁的开通，对沿线的楼盘肯定是利好。
利好四
领事馆动工，赤岗当房东
沉寂十多年后，赤岗领事馆区终于迎来了破土动工的一天。据介绍，外交服务管理大楼计划于亚运会前竣工。届时，广东省外事办的部分处室将从沙面搬到这里。
多年来，领事馆区一直是赤岗片区楼盘的卖点之一，甚至有销售人员以“当外国领事的房东”为口号宣传楼盘的投资价值。近年来，随着地铁三号线开通以及电视塔、市民广场的开建，该片区楼价已经从2003年前后的4000-6000元/平方米飙升至过万元/平方米。
合富置业相关人士认为，随着往后越来越多外国领事馆进驻，赤岗新领事馆区的配套设施将会逐渐完善。作为广州南拓的重要承接点，海珠区的中轴线将继续东移至赤岗一带，赤岗板块的区域优势将不断凸显。
利好五
路网将完工，CBD添虎翼
历时近三年的珠江新城核心区市政交通主体结构将于今年5月完工。届时除花城大道隧道外，这个全国规模最大的地下空间中轴线部分将全面封顶。目前地下空间的招商引资工作正在积极筹划中，争取在亚运会前部分地下商场具备开业条件。
被纳入珠江新城CBD的宏城广场一直备受关注，最近也有了新消息：项目尚在策划阶段，已取得项目建设用地选址意见书，并同步开展招商洽谈工作。
珠江新城的路网结构得到完善，其CBD影响力将如虎添翼。地下商场的招商及发展，也将增强珠江新城的商业氛围。从去年第四季度到现在，珠江新城主流楼盘的均价基本稳定在1.5万-1.6万元/平方米。市政利好的进一步落地，使得不少人相信，受土地及建筑成本等因素的限制，珠江新城目前的售价已基本见底。
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