- 凶猛拿地缘何有恃无恐？囤地炒地收益多风险少(4)
背后
央企凶猛拿地缘何有恃无恐?
各路外行央企创造新“地王”的盛宴尚未结束,专家级的央企再度凶悍出手。连日来,中海地产在佛山、重庆、沈阳等地凶猛出手,三天内斥资128亿元获得多幅“地王”。退出广州科学城地王之争的保利、中信则分别在南京和广州荔湾区得手,特别是中信地产以21亿元收购城启地产地块,10000元/平方米的楼面地价创下广州老城区新高。
央企和地方国企今年在土地市场的疯狂抢地被一些行家解读为“国进民退”。热衷投资地产的“国字号”企业不仅有中海、保利、广州城建、上海绿地这样的专业开发商,也有中化、中冶、中石油这样的“门外汉”。为何这些国有企业会如此高度一致地看好、看高房地产市场?
房地产专家韩世同提出,央企、国企敢于以远远高出市场预期的价格拿地,表明这些企业在对土地升值的判断上与市场存在着明显分歧。韩世同表示,央企、国企如此坚决,一定是非�？春梦蠢赐恋鼗够岽蠓�。但前几年一度激进的万科、保利在今年极少拿“地王”,万科更是宣称是吸取了教训,两种判断孰对孰错还有待市场检验。
民生银行日前发布的《地产金融蓝皮书》则认为,国有资本涌入房地产市场有三大因素:首先,融资能力强,融资成本低；其次,国企的主业正因消费不足而导致产能过剩,房地产行业去库存化进度远比其他行业理想,国企急于扩大地产比重；再次,央企多为垄断性行业,可以用垄断行业的暴利弥补房地产行业短期的微利甚至亏损,以快速扩大在房地产行业的份额。因此,“国进”不仅仅是货币政策和经济结构调整的伴生现象,更是现行经济体制和政策的必然产物。
鏖战101回合科学城“回锅”地王再嫁豪门
沉寂已久的广州土地市场,在上周的土地拍卖中迎来了一场罕见的“马拉松式”竞拍,为了争抢一块被退的科学城KXC-F8-1地块“回锅地王”,上演了广州土地拍卖历史上争夺土地最激烈一战�；暇尥费啪永�、碧桂园、保利地产从下午3点一直到晚上8点,麝战4小时52分钟,历经101轮举牌,才分出胜负。此次拍卖,不但创下中国史上土地拍卖时间最长,43.4亿的地价也成为广州土地出让总价最高纪录。而地块的楼面地价也高达7074元/平方米,比“地王”第一次出让的6321元/平方米地价高出753元/平方米。
这次拍卖,改变了以往举牌竞投的做法,而是通过一轮轮的开发商填报价格进行,每次填报价格竞投时间最长为5分钟。现场反馈,也正是因为卖地会采取的新报价竞投方式,导致卖地会时间不断拖延,创下纪录。
从房地产业一片繁荣的2007年,到楼市持续低迷的2008年,再到“地王”重现的2009年,全国楼市正经历着命运“轮回”般的三年。然而这一切,在这块两度“地王”身上展现得更为微妙而明显。
科学城KXC-F8-1地块,根据历史资料显示,2007年9月,该地块被广东中莱投资以44.75亿元高价竞得,折合楼面价达到6321元/平方米,创下的科学城“地王”纪录迄今仍未被打破。然而,期间经历楼市低迷,开发商选择放弃了该地王的开发。此次重新拿出来拍卖,KXC-F8-1地块原先用地面积471939平方米,分拆后土地面积不足原来的三分之二,只有306812平方米。起始楼面地价为2803元/平方米,仅为当初6321元/平方米成交价44%。
值得注意的是,政府为防止“地王晒地”的悲剧重演,广州市国土房管局特意为该地块制定了苛刻的出让条件。此次推出的地块特别强调指出退地处罚措施:“开发商如果因自身原因终止投资建设,提出终止履行合同并请求退还土地的,在政府批准后,定金要没收�！倍舜蔚亩ń鸶叽�1.72亿元,比先前“地王”没收的8000万元翻了一倍。同时,此次推出的地块并未限制户型。
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